부동산

가격대비, 서울에서 가장 유망하다고 생각되는 재개발구역, 자양4동 (도로, 재개발, 빌라투자)

Sharklet 2022. 3. 24.
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1. 도로부지는 무엇인가?

도로부지는 사실 아무런 쓸모가 없는 땅입니다.

현재 대부분의 도시는 개발이 다 되어 있는 상태이기 때문에 맹지가 거의 없고 도로가 잘 되어 있습니다.

 

하지만, 예전에는 개인이 도로를 만들어야 개발을 할 수 있었던 시절이 있었다고 합니다.

그렇기에 개발한 도로와 건물이 들어선 부지를 따로 등기를 하였고, 건물을 팔 때 도로도 같이 파는 것이 정상적이지만 건물만 매매가 되어 개인이 도로를 가지고 있는 경우가 많이 있습니다.

도로의 경우 배타적 권리가 없기에 아무것도 할 수 없고 그 때문에 보유세도 없습니다.

이런 쓸모 없는 땅이지만, 재개발에서는 말이 달라지게 됩니다.

재개발을 하게 되면, 도로 위도 아파트 단지가 되기 때문에, 도로를 소유한 사람도 조합원이 되어 입주권을 받을 수 있습니다.

 

다만 조건이 하나 있는데, 90이상의 토지를 소유해야 되고 공유지분이나 분할을 할 경우에는 권리산정일 전에 이미 등기가 다 마무리 되어야 하는 조건이 있었습니다.

어짜피 재개발 투자의 경우 물건 자체의 수익성 보다는 입주권에 목적이 있기에 도로부지도 인기가 많은 물건이나 특수물건으로 매물이 많지는 않았습니다.

 

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2. 재개발 초보자가 어떻게 접근할 수 있을까?

재개발은 초등학교를 졸업하고 중학교를 가고 중학교를 졸업하고 고등학교를 가듯이 엄격한 절차가 있고 그러한 절차가 있기에 최소한의 시간이 걸리게 되어있습니다.

 

거의 초등6년, 중등3년, 고등3년의 시기인 12년정도면 얼추 맞는것 같기도 합니다. 

 

 

이러한 절차에 따라서 재개발 사업이 진행이 되며, 각 단계가 지날 수록 가격은 계단식으로 상승을 하게 됩니다.

 

무려 5단계가 있기에 최소 10년에서 길게는 20년까지 바라보고 투자를 해야 되는 시간과의 싸움이라고 볼 수 있습니다.

초보자의 경우 사업시행인가가 난 단계에서 투자를 하라는 많은 책과 강의가 있었습니다.

책을 따르자면 사업시행인가 단계에 투자를 해야되지만, 그 단계의 물건들은 너무 비싸고 다 주택자에겐 취등록세 부담도 큽니다. 

 

그렇기에 조금이라도 저렴하게 매수를 하려면,  0단계 투자를 하는 것이 좋을지도 모릅니다. 

하지만 재개발의 고수도 아니고 경험도 거의 없는 부린이가 0단계의 투자를 하기 위해서는 큰 그림을 볼 수 밖에 없습니다. 

 

3. 무조건 개발이 될 수 밖에 없는 지역이다. (시간은 걸리겠지만...)

친구중에 청약으로 당첨이 절대 될 수 없는 나이인데 들어간다는 얘기를 들었습니다.

 

나중에 물어보니 부모님이 20년전에 재개발 물건을 사 놓았던 것이 아파트가 되면서 증여를 해 주었다는 이야기를 듣게 되었네요. 

 

그 구역은 바로 하남C구역. ㅎ

하남시 대장아파트죠. (예정이지만, 더블역세권의 위엄!!)

 

 

 

자녀에게 줄 각오로 물건을 본다면 20년까지도 기다릴 수 있는 물건을 볼 수 있을 것 같습니다. 

그렇다면 재개발 초보자인 우리가 볼 수 있는 건 큰 그림 뿐입니다. 

 

서울지도를 펴 놓고 보면 여기는 언젠가 개발이 될 수 밖에 없을 거 같다는 지역을 찾아보면, 

 

그 중 한곳이 바로 광진구 자양4동입니다. 

 

자양4동의 위치를 보면, 너무 좋습니다. 

 

일단 성수전략정비구역 바로 옆이었기에 연담하여 개발이 될 가능성이 있습니다. 

 

트리마제, 아크로포레스트, 겔러리아포레와 같은 고급 아파트들이 성수 한강변 수십동이 들어서는 모습을 생각만 해도 이 지역이 얼마나 바뀔지 상상조차 되지 않을 정도입니다.

 

그리고 이미 이러한 그림은 시장에 반영이 되어 성수동의 집값은 강남을 위협할 정도입니다.

(게다가 남쪽으로 한강변이.... 운이 좋으면 한리버뷰도 갖을 수 있습니다.)

 

이러한 곳과 붙어 있고 강남으로 가는 교통도 공유하고 있는 지역이 바로 자양4동입니다. 

영동대교를 통해서 바로 청담동으로 갈 수 있고, 향후 대한민국의 중심이 될 삼성동과 3km의 지척 거리입니다. 

 

언제가 될지는 알 수 없지만 무조건 개발이 될 수 밖에 없는 지역이라고 보입니다. 

 

게다가 서울에서 희귀한 한강변....

 

 

4. 최근에 분위기가 좋지가 않다.

최근에 서울시에서 재개발을 활성화 하기 위해 추진하고 있는 신속통합기획(신통기획)에 지원을 하였으나 탈락을 하였습니다. 당연히 선정이 될 지역이라고 보던 곳이었기에 주민들의 충격은 더 컸네요. 

선정이 되지 않은 이유는 여러가지가 있겠지만 표면적인 이유는 신축빌라들이 많이 들어서면서 현금청산자의 비율이 높아졌다는 것이었습니다.



노후화가 많이 될 수록 붉은 색인데 곳곳에 파란색으로 되어 있는 곳이 바로 신축 빌라들입니다.

바로 저 파란색이 재개발에서는 암과 같은 존재라고 볼 수 있습니다.
(재개발을 검색할때 항상 봐야하죠!!)


https://www.bdsplanet.com/map/realprice_map.ytp

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여기서 오른편에 탐색을 누르면 그냥 노후도가 바로 보입니다!!!ㅎ

넓은 지도로 보고싶다면 유료로 해야합니다. ㅋㅋ

하지만 우린 그냥 구경하고 싶은거니 작은 지도로 열심히 옮겨다니며 봅니다!!



하지만, 신축빌라들도 시간이 지니면 노후화가 될 것이고 나머지 집들도 더 노후화가 될 것이기에 언젠가는 개발이 될거라고 믿지만, 현재는 분위기가 좋지 않습니다.

게다가 이번에 선정은 되지 않았으나 신청한 지역의 경우 22년 1월 28일 부터는 지분쪼개기가 금지가 되어 시간이 부족하여 급매로 나오는 물건들도 많이 있네요.



그리고 자양4동에서 재개발이 가장 처음으로 성공한 지역에 아파트가 들어서고 있는데, 성남 재개발에서 본 경험상 한곳이 먼저 만들어지면, 주변 지역에서 속도가 빨라진다는 것을 우린 알고 있습니다.


바로 옆동네 살던 나랑 비슷하던 사람이 최고급 아파트에 사는 것을 못 견디는게 사람의 심리입니다.


특히 그 아파트에 한번 놀러가보면 미치는게 사람의 심리인거 같습니다.


그렇기에 재개발에 성공한 지역이 있으면 확대가 되는거 같습니다.

위에 사진처럼 자양롯데캐슬이 그 역할을 해 줄 것 같습니다.
그리고 미래엔 성수전략지구가 자양동을 가만히 두지 않겠죠.



과연 자양4동은 어떻게 될까요?

 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 2일 “빌라 투자로 눈을 돌리는 수요자들이 옥석을 가리는 매매에 나서야 한다”며 이같이 강조했다. 김 소장은 아파트와 빌라 등 재건축·재개발 투자 전문가로 활동하고 있다.

김 소장은 빌라를 매매할 때 가장 유의해야 할 부분을 ‘대지지분율’이라고 설명했다. 대지지분율은 빌라 전체 면적을 총 가구수로 나눈 면적값의 비율이다. 일반적으로 등기부등본에 대지권비율이라고 표기되는 면적이다.

그는 “강남 등 주요 지역에서 1평(3.3㎡)의 가치를 부풀리며 마케팅하지만, 단독·다가구·상가주택 등 빌라를 재건축하거나 대지를 활용하기 위해선 대지의 100% 전체를 매입해야 한다”며 “개발하지 못하는 빌라 땅은 가치가 없다”고 설명했다.

최근 떠오르는 서울 민간 재개발 이슈에 대해서도 보수적으로 생각해야 한다고 지적했다. 김 소장은 “재개발지구 공모에 지정되기 위해선 노후도를 맞춰야 하고 주변 신축빌라도 많으면 안된다”며 “정작 주민들은 민간 재개발 생각이 없는데, 시장에서만 추진한다고 이야기하는 곳도 있어 손바뀜이 많이 일어나는 지역의 매수는 주의해야 한다”고 언급했다.

이어 그는 “지난달 29일 공모를 마감한 신속통합기획 민간재개발에 총 102곳이 신청했는데, 정작 선정되는 곳은 25곳 내외의 후보지 뿐”이라며 “과거 서계동, 송파동, 용산 지역에서 재개발 기대감에 올랐지만 재개발 지구에서 해제되면서 10여년간 집값이 회복되지 못한 곳의 모습이 재연될 수 있어 조심해야 한다”고 덧붙였다.

와 함께 김 소장은 권리산정 기준일을 잘 살펴야 한다고 설명했다. 그는 “현금청산 여부를 숨기고 급매라며 투자자를 유인하기도 하고 공공재개발 후보지 공모일 이후에 지어진 빌라라는 것을 숨기고 1개 이상의 분양권이 나올 수 있다고 속이는 사례도 있다”며 “자신이 투자하는 지역의 개발 방식과 진행상황을 명확히 확인해야 한다”고 조언했다.

서울시 조례에 따르면 권리산정기준일 이후에 다세대주택을 신축해서 토지 등 소유자가 기존 건축물 등에 비해 늘어난 때에는 늘어난 토지 등 소유자를 1명으로 본다. 예를 들어 단독주택 1가구를 권리산정기준일 이후에 10세대의 다세대주택으로 신축하면 입주권은 10개가 아니라 1개가 나온다는 것이다.

만일 이 경우에 세대별로 입주권을 받으려면 권리산정기준일까지 다세대주택의 건축허가를 받은 것만으로도 부족하고, 세대별로 소유권이전등기접수(이후 소유권이전등기 완료된 경우만 포함)까지 이루어져야 한다.

 

 

기사 원문

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01282486629242112 

 

“빌라살 때 '재개발 풍문'에 속지마세요”

“내재가치가 없는 빌라는 사지 마세요.”김제경 투미부동산컨설팅 소장.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 2일 “빌라 투자로 눈을 돌리는 수요자들이 옥석을 가리는 매매에 나서야 한다”며

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