[공부] 주택수에 안잡히는 매물들

주택수에 안잡히는 매물들은 어떤것들이 있을까요?

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그건 바로, 토지매물 중 재개발지역에서

가장 선호되는 도로 & 나대지 매물입니다.

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도로는 사업용토지로서 세금적으로 유리한 부분이 많습니다.

 

일단 다주택자 분도 취득세가 4.6%로 고정입니다.

또한, 재산세와 종부세 과세대상이 아닙니다. 

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입주권(관리처분인가) 전 까지는주택수에 잡히지 않으므로

기존집의 비과세세팅 및 중과세에 해당되지 않습니다.

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토지 상태에서 매도시에도 사업용토지로 인정받으므로,

장기보유 특별공제가 가능하고 중과세(현행10%)가 적용되지 않습니다.

 

단점은 대출이 불가능하다는 점이고,

대체적으로 지목이 "대" 보다 감정가가(공시지가) 낮다는 단점이 있습니다.

또한 이주철거 단계에서 조합원에게 지급되는 이주비(대출) 문제에서도

소외받을수 있습니다.

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이런 막다른 골목의 도로

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나대지의 장점은

일단 대출이 가능하다는 점이 가장 큰 메리트입니다. 

(공유지분은 대출안됨)

 

한도는 담보가치의 최대 70%까지 가능하나,

최근에 DSR의 영향으로 개인마다 한도가 달라질것으로 생각됩니다.

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나대지는 비사업용토지에 속하나, 정비구역 지정일이후 부터는

토지를사용금지 또는 제한을 하기에 사업용토지로 전환됩니다.

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단,정비구역지정일 이후 나대지를 매수하였다면,

매수하신분은 사업용이 아닌 비사업용토지로 취급을 받게됩니다.

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이는 사용금지 또는 제한되어 있는 토지임을

인지하고 매수하였다는 것에 대한 패널티라고 생각하시면 됩니다. 

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이런 경우라면, 관리처분인가 후에 매도하는 전략이 필요할듯 합니다. 

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이런 부지는 대게 사도입니다. 

 

 

 

 

추가 설명, 

 

재개발 구역 내 도로를 가지고 있어도 조합원으로서

새 아파트를 분양받을 수 있는 이유에 대해서는

재건축사업과 재개발 사업의 차이점에 대해서 아시면 이해가 되실 텐데요.

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재건축사업은 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원이 됩니다.

 

반면, 위에서 언급한 여러 형태의 부동산이 혼재되어 있는

재개발사업에서는 주택뿐만 아니라 토지만 소유하고 있어도 조합원이 됩니다.

즉, 나대지 혹은 도로 등을 가지고 있어도 조합원 및 분양대상자가 될 수 있는 것이죠!

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물론 토지를 소유하고 있다고 해서 모든 사람이 조합원이 되어

새 아파트를 분양받을 수 있는 것은 아닙니다.

이는 분양자격에 관한 내용을 살펴봐야 하는데요. 

 

도로라고 하면 보통 국가나 지자체가 소유하고 있는 토지가 아닌가라는 생각을 하실 수도 있는데요.

주택가에는 우리가 생각하는 것보다 의외로 많은 사도들이 있습니다.

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사도는 집을 지을 때 토지 일부를 길로 만들어야 하기 때문에

어쩔 수 없이 도로를 낸 경우들이 있는데요.

이렇게 개인 등이 소유하고 있는 도로를 사도라고 합니다.

재개발 사업에서는 이런 도로를 소유한 경우에도 아파트 분양자격을 받을 수 있습니다.

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재개발구역의 분양자격은 지역마다 조례로 정하고 있으므로, 

투자를 하기 전에 꼼꼼하게 공부를 해야할 것 입니다.