재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?!

재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?!

다시 짓겠다는 건 알겠는데... 어떻게 다르지?


부동산과 청약에 대해 관심을 갖기 시작하면 자주 보이는 단어들로 재개발, 재건축, 리모델링 등을 손꼽을 수 있는데요.

또한, 재개발, 재건축, 리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠다는 윤석열 당선인의 부동산 정상화 공약을 통해서도 이에 대한 내용을 자주 볼 수가 있게 되었습니다.

비슷해 보이지만 그 차이가 분명히 존재하는 세가지 종류의 의미에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?! (용호1구역)

재개발이란?

재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후되었거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.

또한 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해서 도시 환경을 개선하기 위한 사업 또한 재개발에 포함됩니다.

이처럼 재개발은 기반 시설이 열악한 지역을 아예 뒤엎는 사업으로, 건물뿐만이 아니라 상하수도부터 도로까지 주변의 모든 것을 재정비하는 것으로 볼 수 있습니다.

기반시설까지 모두 새롭게 개편하기 때문에 공익성의 성격을 띄는 사업이라고 볼 수 있지요.

전체적으로 노후화된 곳의 분위기를 개선하기 때문에 건물만 다시 짓는 것보다는 훨씬 더 까다롭고 복잡한 절차가 발생하는데요.

특히 재개발로 선정되는 지역들은 대부분 오래된 다가구나 빌라 등이 밀집되어 있는 경우가 많습니다.

이때 재개발을 추진하기 위해서는 거주민들의 동의를 일정 부분 이상 얻어야만 가능한데, 각자의 사정이 다른 주민들 중 현 상태를 유지하고 싶어 동의를 진행하지 않는다고 한다면 사업이 계속 지연되거나 진행할 수 없는 상황을 마주할 수 있게도 됩니다.

재개발의 절차로는 "정비기본계획 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 및 착공 → 일반분양 → 준공 및 조합 청산"의 순으로 진행이 됩니다.

재개발의 경우는 재건축과 달리 안전진단 없이 진행되는 사업이므로 안전진단 비용을 절약할 수 있습니다.

하지만 전체 지역의 주거환경을 개선하는 도시계획사업인 만큼, 한 지역의 재개발이 완료될 때까지는 거주민들의 동의와 이주 기간 등에 시간 소요가 많이 예상되는데요.

사업이 종료되기까지는 평균 10년 이상 정도는 생각하는 것이 좋습니다.



재건축이란?

재건축이란 정비기반시설은 양호한 편이지만, 노후되었거나 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.

쉽게 표현하자면 건물만 부수고 새롭게 다시 짓겠다는 것이지요.

때문에 앞서 설명한 재개발과 같이 주변 도로나 상하수도 등의 기반시설까지 다시 짓는 것이 아닌, 이러한 도시 전반적인 기반시설이 양호한 지역에서 재건축을 진행하게 됩니다.

주로 서울 강남 지역과 같이 주변 시설이 잘 정비되어 있는 지역 중에서 거주시설이 노후된 곳의 주거환경을 개선하기 위해 재건축이 진행됩니다.

재건축은 주로 5층 이상의 공동 주택을 신축으로 바꾸게 될 때 많이 적용되는데, 신축 아파트로 탈바꿈하게 되면 아파트 가격이 높아지기 때문에 입주민들이 적극적으로 재건축의 추진을 주도하는 성향을 보여, 민간 주도 성격이 강한 사업이라고 볼 수 있습니다.

예를 들어 같은 면적의 토지 안에 5층짜리 빌라를 부수고 35층짜리의 고층 아파트를 짓는다고 하면, 분양 세대수도 늘고 이에 따른 수익이 올라가기 때문에 입주민들의 재건축 추진이 긍정적인 반응일 수밖에 없습니다.

재건축의 절차로는 "정비기본계획 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 건축심의 (안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 및 공사 → 일반 분양 → 준공 및 조합청산"의 순으로 진행됩니다.

재건축은 재개발과 달리 안전진단의 절차가 존재하고, 안전진단을 받고 난 이후 진행 절차에서 시간이 걸리는 편입니다.

또한, 기존 아파트에 2년 이상 실거주를 해야만 완공 후 새아파트를 받을 수 있게 됩니다.

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리모델링이란?
리모델링이란, 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선의 과정을 거치거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.

약 15년 이상의 노후된 건축물이 리모델링 승인을 받게 되면 건폐율, 용적율, 높이 등을 완화하여 변경할 수 있게 되기 때문에 연면적이 증가하고, 부대 복지시설 등이 확보되어 더 나은 거주 환경을 조성할 수 있게 됩니다.

또한 상대적으로 재개발 또는 재건축보다 시간과 비용 측면에서 절감되는 효과도 볼 수 있게 되지요.

재건축의 경우 용적률이 최대 300%이며 법적 용적률이 초과하면 국가 또는 지자체에 무상 증여해야 하고, 초과이익환수제 대상으로 3,000만원 이상의 이익 초과 시 10~15%를 국가가 환수합니다.

반면에, 리모델링은 용적률 제한이 없으며, 초과이익환수제에서도 대상에서 제외됩니다.

단, 리모델링 시에는 기존 면적의 30% 내에서만 확장이 가능하다는 규제가 있으며 30세대 이상을 일반분양하게 될 시 분양가 상한제가 적용되어 재건축보다는 받게 되는 이익이 적게 느껴질 수 있습니다.

리모델링의 절차로는 "정비기본계획 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 1차 건축심의 (안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 2차 건축심의 (안전진단 등) → 이주 및 공사 → 일반분양 → 준공 및 조합청산"의 순으로 진행이 됩니다.

지금까지 재개발, 재건축, 리모델링의 뜻과 차이에 대해 알아보았습니다.

노후된 집을 새롭게 탈바꿈하기 위한 사업이라는 점에서 모두 비슷해 보이지만, 목적과 그 범위에 있어서 분명히 차이점을 확인할 수가 있는데요.

이와 같은 용어 차이에 대한 이해를 숙지하고 부동산 시장의 전반적인 흐름을 잘 파악하며 부동산 공부를 시작하는 것을 권장합니다.

내가 현재 살고 있거나, 투자하고자 하는 지역이 어떤 가치가 있는지 등을 잘 공부하셔서 효율적인 내 집 마련과 투자에 성공 하시기 바랍니다.

가장 좋은건 네이버부동산같은 부동산지도를 자주 보고 임장도 자주 다니면서 시작하는게 가장 좋겠죠? ㅎ

생각만 하지 마시고 지금 당장 행동하세요!

투자는 행동하는 사람들의 것 입니다.