이제 청약의 시대는 저물었습니다. 이제는 재재의 시대입니다. (Feat. 대한민국 재건축 재개발 지도 Part1)

이번에 서울에 혼자 다녀올 일이 있었습니다. 

 

가기전에 미리

가고 오는 비행기에서 읽을 책 한권을 구매했었죠. 

 

그 책은 바로. 

 

청약의 신으로 불리우는 아임해피님의 신간, 대한민국 재건축 재개발 지도

 

원래부터도 재건축, 재개발에 관해 관심이 많았고, 

 

앞으로는 청약에 당첨되어 아파트를 산다는 건 정말 힘들것 같고,

 

재건축, 재개발만이 아파트를 살 수 있는 유일한 방법이라는 생각이 들던 요즘이었는데

 

딱 그에 맞는 책이 출간되었습니다. 

 

청약의 신으로 불리우는 아임해피님의 신간, 

 

대한민국 재건축 재개발 지도

 

 

 

책의 초입과 중반부까지는 재건축, 재개발에 대한 설명을

 

초보자도 알아듣기 쉽게 풀어서 설명해주십니다. 

 

그리고 후반부에는 서울, 부산, 대구, 등등의 도시에서의 

 

재건축, 재개발의 현황에 대해서 설명을 해주시고 

 

유망한 곳까지 찍어주십니다. 

 

 

물론, 이 책만 보고 투자를 해서는 안될 것 이지만, 

 

전체적인 상황과 틀을 공부하는데에 있어선 괜찮다고 보여집니다. 

 

재건축, 재개발에 관심이 있는 분들이나 이제 막 공부를 시작했다면

 

꼭 필독 도서로 읽어보시기를 권해봅니다. ^^

 

 

 

그 전에 제가 지금까지 재건축, 재개발에 대해 썼던 포스팅들입니다. 

 

2021.09.05 - [부동산] - 20~30대는 무조건 청약보다 재건축이 좋습니다.

20~30대는 무조건 청약보다 재건축이 좋습니다.

2021.05.10 - [부동산] - 20대일수록 더더더 관심을 가져야만 하는 재개발, 재건축 투자 (내가 20대일때 미리 알았으면 좋았을 생각 정리)

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2020.12.31 - [부동산] - 쉽게 알려주는 재건축

쉽게 알려주는 재건축

 

 

 

 

 

 

 

#. 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법

1. 재개발 현장에서 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 합니다. 단독주택 주민이 동의하지 않을 확률이 높기 때문입니다.

2. 재건축은 아파트 전체 75%이상 동의 & 동별 50% 이상 동의가 필요합니다. 뷰가 좋은 쪽에서 조건을 걸지 않으면 동의하지 않는 경우가 발생하여 잡음이 생길 수 있습니다.

3. 상가 종교시설 학교 => 속도 늦추는 원인 중에서 가장 크리티컬합니다. 

결론:

 

임장할 때는 각자의 입장이 되어 '곤란한데..?'라는 생각이 자주 든다면 그 구역은 과감히 후순위로 미루는게 좋습니다. 속도의 답은 현장에 있음을 잊지말아야 합니다.

완전 A급 입지의 판상형 구조 아니더라도, b급 전략을 노리는 것도 괜찮습니다. 오히려 a급이 시간이 너무 오래걸릴 수 있습니다.



요즘에는 초기 단계에 들어가도 괜찮습니다.
다만, 주변에 재개발 재건축으로 탄생한 대장아파트가 반드시 있어야하고, 최소한 안전마진이 계산되어야 합니다.

*재개발재건축으로 탄생한 새아파트는 시세 상승을 일으키고, 그 주변은 반드시 따라 오릅니다.
실거주 물건을 고른다면 애매한 20년차 구축보다는 30년 연한에 가까운 대단지 아파트에 들어가는 것도 똘똘한 전략입니다.

초기단계가 무섭다면 꼭 현장을 가봐야합니다.

그리고 리스크도 따져봐야합니다. 
그리고 서울에 도저히 없다면..
지방을 보는 것도 괜찮은 선택일 수 있습니다. 

그리고 무조건 끝까지 들고있을 필요는 없습니다.
단계 지날수록 가격 오르니 팔 수도 있습니다.

단, 재건축, 재개발은 무리해서라도 더 좋은 구역 매수를 추천합니다. 
정비사업의 핵심은 '속도'인데,
동의율 높고 속도 높을수록 대기자가 많아 환금성이 좋습니다.
(물론 세금계산 및 전매제한 꼼꼼히 따져야합니다. 그리고 각종 규제들도 꼼꼼하게 봐야겠지요!)



#. 하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하세요!

재건축 : 건물 노후 & 정비기반시설은 양호
재개발 : 건물 노후 & 정비기반시설도 노후

 

예를 들면,

재건축은 오래된 아파트를 다시 짓는것을 말하고

재개발은 오래된 빌라나 단독주택 지역을 다시 짓는것을 말합니다. 

(물론, 예를 벗어나는 경우도 있습니다.)

 

재건축 : 30년이상아파트 & 안전진단
재개발 : 주거정비지수제 - 노후도, 주택접도율 따짐

재개발 : 무허가건물(뚜껑)에게도 조합원 자격 줄수도 있으나 자세한건 조합에 문의해야합니다.

초과이익환수제(세금) : 재건축만 해당합니다.
조합원 각자 이익이 평균 3000만원 넘을 때 최고 50%를 세금으로 징수!
조건: 2017년 12월 31일 이후 관리처분인가를 신청한 전국의 모든 재건축 조합에 해당합니다.!
본인 것이 대상인지 아닌지 자세히 알아보려면 조합에 문의하면 됩니다.

하지만 해당 된다해도 그만큼 이익이 있는 것이기 때문에 오히로 투자가 성공적이었다고 생각하면 그만일 수 있습니다. 
입주 전에 매도하면 이를 매수자에게 부담할 수도 있습니다. 

 

이런 제도는 정부정책의 영향을 받으므로 항상 뉴스에 관심갖아야만 합니다. !

더불어 국토교통부 등 정부부처의 홈페이지 속 보도자료를 보는 습관을 갖고
공부하고 정책의 흐름을 알면 기회가 보일 것입니다. 

 

 

뒤에는 이어서 재건축과 재개발의 단계에 대해 알기 쉽게 풀어서 설명드리도록 하겠습니다. 

 

감사합니다.^^