이제 청약의 시대는 저물었습니다. 이제는 재재의 시대입니다. (Feat. 대한민국 재건축 재개발 지도 Part2)

이전 포스팅에서 아임해피님의 대한민국 재건축 재개발 지도에 대해 설명을 드렸는데요!

이번에는 재건축, 재개발의 단계에 대해 알기 쉽게 설명해주신 책을 내용으로 

 

포스팅을 해보겠습니다. 

 

정말 굉장히 쉽고 간결하게 설명해주셔서 저도 쏙쏙 이해가 되더라구요!

 

2021.12.06 - [부동산] - 이제 청약의 시대는 저물었습니다. 이제는 재재의 시대입니다. (Feat. 대한민국 재건축 재개발 지도)

 

 

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1. 정비 기본계획 수립
홈페이지 도시주거환경 정비 기본계획 참고하세요!


2. 안전진단
10% 이상이 동의하면 돈 걷어서 신청할 수 있습니다. 
쉽지 않은 과정입니다. (=엄청난 호재)
비슷한 시기 비슷한 입지 아파트여도 결과가 다를 수 있습니다.

 

E등급을 받으면 바로 통과해서 다음단계로 갈 수 있습니다. 

D등급을 받으면 2차 적정성 검토를 받아야 합니다. 

C등급이상은 재건축 불가 판정입니다. 

 

3. 정비구역 지정
1번 2번 거치고 입주민 60%이상 동의하면 가능합니다!

서울시 - 클린업시스템
경기도 - 경기도청 내 정비사업 추진현황
에서 확인가능.
광역시 - 해당 지자체 홈페이지
관심있는 곳은 주기적 방문하고 체크하세요.


4. 조합설립 추진위원회
조합 설립되려면 토지등소유자 3/4 이상의 동의 필요합니다.
추진위원회 역시 토지등소유자 과반수 동의 및 지자체장의 승인 받아야 가능합니다.

아직 조합은 설립되지 않았습니다.

그만큼 투자금은 적게 들지만 리스크 크고 입주까지 오래걸릴 수 있습니다.

매우 신중하게 접근해야 합니다.

(단, 요새는 투자트렌드가 아주 초초초기에 진입하는거라 프리미엄이 이미 많이 붙습니다.)

 

*사업성 좋은 물건?!
대지지분이 크고, 용적률은 상한선보다 많이 부족한 매물!
하지만 이런 것은 이미 가격에 반영되어 있습니다. 

우리는 최선의 선택을 할뿐이죠!
중요한건 눈앞에 보이는 안전마진을 수익으로 실현하는
'사업 속도'라는 것 잊지말아야 합니다. 

 

 

5. 조합설립인가
이때부터 조합은 법인의 자격이며 주민들도 조합원으로 바뀝니다.
이것만 통과해도 전체 절반의 고비를 넘은 셈이죠!
조합장의 역할 매우 중요다는 걸 느끼기 시작합니다. 

 

6. 시공사 선정
(*서울은 사업시행인가 이후 시공사 선정)

 

시공사 제안 예시 - 물론 전부 이행 안할 수도 있음 주의ㅋㅋ

 

<프리미엄 특화 브랜드 예시>
대림 - 아크로
푸르지오 - 써밋
현대 - 디에이치
롯데캐슬 - 르엘
규모가 너무크면 컨소시엄 형태로도 많이 합니다. 

 

 

 

 

재개발은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 신청한 조합에 한해

관리처분인가부터 조합원 지위 양도 금지가 적용됩니다.

 

 

7. 건축심의
서울은 특히 까다롭습니다.

ex. 35층 룰

8. 사업시행인가
새아파트 생길 확률 매우높고 시간도 많이 걸리지 않을 시기입니다.
가장 매매가 빈번한 시기이기도합니다.
(서울은 이후에 시공사 선정)
(투기과열지구에서는 '조합원 지위 양도 금지' 주의)

9. 감정평가(종전자산평가)

비례율 약 90% = 추가부담금 발생
약 100% = 사업비(부담금)만 발생
약 110% = 출자금에 따라 10% 환급금 돌려줍니다. 

 

대부분이 100%가 넘기는 합니다. 

많은 사업에서는 150%를 넘기도 하죠!!

 

*주의할점: 이 모든 것은 예상금액이라는 것
(추가 부담금 더 발생가능성도 있습니다.)
*상승기에는 만족할 만한 결과가 나오지만 하락기에는
만족 못하는 사람 생기고 이러면 속도 늦춰질수도..!

10. 조합원 분양
평형을 신청하는 단계
'감정평가액'에 따라 우선순위를 부여합니다. 
분양가상한제처럼 사업성에 발목 잡히는 경우는
'1+1분양'할 수도 있습니다. 일반분양 하는 대신에!

일반분양을 안하는게 이득인거죠.

 

*현금청산하려는 사람이 많다는 건
좋을수도, 나쁠수도 있습니다.

 

 

 

11. 관리처분인가
여기서부터는 조합원, 세입자들의 이주가 얼마나 빨리 이루어지는지가 관건!

12. 이주 및 철거
재건축은 이주 걱정 별로 안해도 됩니다.

다만 수요가 몰려 주변 전세가격이 출렁거릴 순 있습니다.

이주비대출이 나오지 않습니다. 

재개발은 세입자 비중 높거나, 낙후도가 심해 주변에 갈 곳 없는 곳, 남은 주민들이 강성인 입장인 구역은 지체된 기간만큼 사업비 늘어나므로 투자에 주의 필요합니다.
다행인건 '이주비대출'이 나온다는 것!

'00구역 금융기관 선정'이라는 뉴스보면
'곧 이주와 철거 이루어지겠구나'라고 해석할줄 알아야 합니다. 

 

<입주권 vs 분양권>
입주권 : 재건축, 재개발 조합원에게 나오는 권리
분양권 : 일반청약 당첨된 사람에게 나오는 권리

 

 

다주택자: 관리처분인가 이후의 입주권에 관심
투기과열지구에서는 입주권도 재당첨제한 등 규제있습니다. 

 

 

 

13. 일반 분양
조합과 HUG의 줄다리기를 하는 시기죠.
늘어난 사업비와 공시가격 상승분을 반영해
후분양 시도하는 단지들도 속속 생겨나고 있습니다. 

14. 준공 및 조합청산

청산금이 많으면 조합원들에게 환급을 해주기도 합니다. 

 

 

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<들어갈 타이밍>

1. 완전 초기 진입
재건축: '최종 안전진단 통과' 소식듣고 들어가면 제일 좋습니다. 
절대로 놓치면 안되는 소식

재개발: '구역 지정 후' 추진위원회 찾아가서 그들의 의지를 봐야하고,
주민들의 간절함을 읽어내야 할 줄 알아야 합니다. 

2. 투기과열지구인 경우
재건축: 조합설립 조짐이 보이면 그 전에 매수 진행해야 합니다.
그 이후는 예외 물건제외하고 진입 불가능 하기 때문입니다. 

재개발 : 모두가 주목할수록 매매가 비싸집니다. 

3. 시공사 선정 때 들어가는 경우
1군 브랜드에서 앞다퉈 선심성 공약 쏟아내면 나쁘지 않겠죠. 
물론 그 공약 다 믿으면 안됩니다. (진행하면서 무조건 바뀜)
건축심의 통과해야 대략적 분양가와 공사비가 나오기때문
*서울은 건축심의 까다롭기때문에 건축심의 통과하면 투자에 중요한 신호탄으로 읽어야 합니다. 

4. 사업시행인가 시점
'감정평가'가 나오는 시기가 매우중요합니다. 

5. 관리처분인가 시점
투기과열지구 재개발물건은 이때부터 소유권 이전 완료시점까지 물건 못팔기 때문에 관리처분인가 직전에 매도하는경우 많습니다. 

투기과열지구 아닌 곳에서는 이주시점에 물건이 더러 나오기도 합니다.

 

장기 투자를 하는게 아니라면, 
관리처분인가 이후 '이주 시기 정해지기 이전'에 부동산에
'사장님 이주가 언제부터이지요? 이주비 대출을 받지 못하는 다주택자 물건이 있으면 바로 연락 주세요.'
라고 문의를 해보는게 좋을 것 같습니다. 

 

기타, 다주택자에게도 투자가 가능한 나대지, 도로등의 매물은 취득세가 4.6%로 정해져 있어서 

많이들 투자하기도 합니다.