과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

'22.05.10일부로 실시된 

다주택자 양도세 중과 한시적 배제

 

그 1년 이후의 주택가격은 어떻게 될까요??

 

 

시행령 개정안이 미치는 영향과 환경과의 상호 작용에 따른 차이는

실질적인 시장상황이 다르게 나타나고 있는듯 보입니다. 

양도세 중과 한시적 배제가 일몰하는 내년 5월에는 오히려 공급이 줄어드는 현상이 발생할 것으로 보여지기도 하는데요. 

지금이 일시적으로 공급이 출현하는 매수의 포인트가 될 수 있을 것 같습니다. 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

5월 26일 한은에서 기준금리 연 1.5%에서 1.75%로 전격 인상했습니다. 

2개월 연속 기준금리 인상은 14년만에 처음인데요..

인플레이션 억제 및 외환 관리를 위한 적극적인 금리 인상을 하고 있는 것으로 보입니다.

 

2.25%~2.5% 수준까지 추가 인상도 시사하고 있구요. 

 

미국이나 유럽이 인상을 하는데 우리나라라고 안하고 있을 수 없죠...

 

그랬다가는 모든 자본이 외국으로 쏟아져 나갈테니까 말이죠. ㅠㅠ

 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

실제로 우리나라는 지난 08년 미국발 서브프라임 모기지 사태에 따른 세계 경제 불황 이후,

 

'09년부터 '11년 사이의 한번의 기준 금리 상승기를 겪은 바 있습니다.  (2%->3.25%로 1.25% 상승)

 

이후로는 지속적인 경제 부양을 위한 저금리 기조 및 제로 금리 수준까지 이르렀으나, 최근 세계적인 인플레이션 억제 대응에 따라 우리 나라의 기준 금리도 꾸준히 상승할 것으로 보여집니다. 

이에 따른 주택담보대출의 금리 인상이 가파르게 발생 -> 주택 매수 심리 악화에 영향을 미치고 있습니다. 

그러나, 금리 인상 자체가 매매 지수에 미치는 실질적인 영향력을 파악해보면...

 

 

 

 

 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

지난 09년 이후 유일한 금리 상승기였던 '09년~'11년 사이,

그리고 높아진 금리가 유지되었던 '12년까지 연장하여 생각해보면,

서울의 매매지수가 하락 하였음을 확인할 수 있으며,

 

전세가는 오히려 상승하여 전세가율이 높아진 경향이 있음을 확인할 수 있습니다. 

 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

그러나 당시 상황을 살펴 보면,

 

서울(수도권)은 당시 꾸준한 공급이 있어왔으며, 실질적으로 미분양도 늘어난 상황

같은 금리가 상승하는 '22년은 지난 '09년과는 달리 공급이 부족하고,

 

미분양이 전혀 없는 상황, 금리 상승기에도 매매지수가 무너지지 않고 있는 이유라 볼 수 있습니다.

 

금리 인상보다 더 중요한 것은 시장에 공급과 수요라는 얘기겠죠??

 

 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

 

 

 

 

한편 같은 시기 ('09년~'12년),

 

부산의 경우 오히려 가파른 매매가격의 상승이 일어났었습니다. 

 

당시 전세가와 매매가격 상승이 동시에 일어나고 있었죠.

 

 

과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은?

 

부산은 서울과는 달리 공급이 부족한 상황이었고,

 

이에 미분양이 감소하고 있는 상황이었습니다.

 

오히려, 기준 금리가 하락세로 돌아선 '13년 이후 공급이 늘어나고, 미분양이 늘어나면서 가격이 안정됨을 확인할 수 있습니다. 

 

금리는 특정한 시장에 미치는 영향이 아니며,

 

전국 주택 담보대출에 동일하게 미치는 요소.

 

그러나, 그 영향에 따라 반응하는 시장의 움직임이 다르게 나타나고 있습니다. 

 

금리의 인상은 분명 매수 심리에 부정적인 영향을 미치는 것은 사실이나, 

 

그래서 내집 마련을 하지 못하고 임대를 하게 되거나, 투자를 멈추는 현상이 나올 수도 있습니다. 

그러나, 만약 임대가격의 상승이 일어난다면, 임대를 위한 비용이 이자보다 더 높다면?

실투금이 줄어들어 이후 기대 수익률이 상승하게 된다면?

 

급매물이 출현하고 있는 현 시장에서 매수세가 충분히 살아나지 않는 이유에 금리 인상이 절대적이라 볼 수는 없을 것 같습니다.

 

 

매수에 직접적인 영향을 미치는 대출 관련 요소는 대출의 한도로 생각해볼 수 있을 것 같습니다. (LTV, DTI 규제 등)

 

 

향후 부동산 주택 가격에 영향을 미치는 환경의 변화 또 어떤 것들이 있을까요?