일명 '뚜껑'이라 불리우는 무허가주택은
재개발투자에서는 참 매력적인 물건입니다.
여기서 무허가주택이란,
사전적 의미로는 허가를 받지 아니하고 지은 주택으로
일명 뚜껑매물 이라고도하며 실정법상의 의미로는 행정청으로 부터
허가를 받거나 정정청에 신고를 하지 않고 건축한 건축물을 의미 합니다.
(건축법 제11조와 제14조 허가와 신고의 대상)
'뚜껑'의 가장 큰 장점은!
1. 다주택자, 법인이라도 취등록세가 4.6%로 저렴하며
2. 보통 권리가가 몇백만원 수준으로 매우 낮기 때문에 초기 투자금이 적게 들어갑니다.
(유지비도 매우 적게 들어가죠, 세금이 적습니다.)
3. 보통 토지는 시유지나 국유지이고, 건물은 무허가이기 때문에 별도의 등기절차가 없습니다.
(=등기비용 없음)
물론, 초투가가 저렴하다는 장점때문에 진입장벽이 낮고
그로 인해 일반적으로는 경쟁이 치열해서 프리미엄이 높은 편입니다.
계약의 순서는
1. 매수계약 체결
중요한 점은 입주권이 정상적으로 나오는 매물인지 확인이 가장 중요합니다.
지역마다 시도 조례에 따라 차이는 있으나,
기본적으로 건물의 건축년도가 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가주택이면 입주권이 거의 나옵니다.
그러나 구청의 재산세 과세대장에 89년 이후에 건축된 것으로 나오더라도
항공사진 등으로 그 전부터 존재했던 무허가 주택임을 입증받으면 입주권이 나오기도 합니다.
2. 잔금완료 & 취등록세 납부
잔금을 입금하고, 구청 세무과로 가서 신고를 합니다.
매매계약서, 부동산거래신고필증, 주택취득자금조달 및 입주계획서 등의
서류를 취득세 신고서와 함께 내면 취득세 납부서를 발급해주며 이를 납부하면 됩니다.
3. 구청 명의 변경 신청
취득세를 납부하고 세무과에서 무허가주택 명의변경을 신청합니다.
몇일이 지난 후에 '재산세과세대장'이 발급됩니다.
조합 명의변경에 이 서류가 필요합니다.
4. 조합 명의변경 신청
새로 매수하여 조합원 변동신고를 한다고 하면 됩니다.
5. 이주센터 신고(이건 진행이 많이 되어 있는 재개발구역의 경우)
이주센터로 가서 이사비를 신청합니다.
그리고 할 일은..
재개발 투자의 씨앗이 무럭무럭 자라도록 기다리는 일입니다.
가장 최근 무허가주택으로 최고의 매물로 만든 사례를 하나 들어보겠습니다.
2018년부터 2019년까지 가장 뜨겁게 달궜던
청량리4구역인 청량리역롯데캐슬 SKY-L65
강북지역에서 가장 높은 랜드마크 단지로서 여의도 63빌딩보다 높은 4개의 밀집형 단지
그 외에도 청량리역 주변으로는 이미 초고층 빌딩들이 착공에 들어가 있는 상태 입니다
성황리에 끝난 청량리역롯데캐슬
SKY-L65의 조합원 입주권을 사기위해 일반분양 전부터 많은 관심을 보이기도 하였습니다
그도그럴것이 조합원 수는 152명, 공동주택 공급물량은 총1,425세대 외에 오피스텔
(528실)과 업무, 판매, 숙박, 문화시설 등에서 나온 수익은 별도였습니다.
그 중에 가장 특이한 물건, 바로 무허가 건축물이 있었습니다.
완전 판잣집 같은 초라한 집을 가지고 있던 조합원은 평가액으로 500만원 정도 되는 물건이였습니다.
본 조합원은 어떻게 되었을까요?
결론부터 말씀드리면, 43평형 최고의 로얄층을 배정 받았으며 프리미엄만 7억 이상을 요구한 사례가 있었습니다.
그러나, 해당 구역의 사업성이 워낙 좋아
팔지 않았던 것으로 보입니다.
이처럼 감정가액이 얼마인가가 중요한 것이 아니라
입주권의 발생여부를 아주 단적으로 살펴본 사례가 되겠습니다.
그리고 그 이후 청량리역롯데캐슬 SKY-L65의 매물이 하나 나왔습니다.
그리고 댓글에는 30억이 넘을거라는......말도.....
정말 말도 안되는 뚜껑의 세계였습니다. ㅎㅎ
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