구축아파트를 매입할 때
재건축 가능성이 있는지 없는지는 매우 중요한 요소중에 하나인데요!
동일입지, 유사한 세대수, 유사한 연식 등 매우 비슷한 복수의 단지가 있을 때
아래 방법을 사용해보시면 매수 결정에 큰 도움이 되실겁니다.
제가 만약 창원에 반림현대 아파트를 사고 싶다.
근데 재건축의 여지가 있는지를 한번 보고싶다면
아래와 같이 한번 해보시면 되겠습니다. ^^
일단 반림현대의 위치는 창원에서도 학구열이 가장 좋다는 용호동에 위치하고 있습니다.
용호초나, 반림여중이나 용호고가 둘러싸고 있으며,
용지호수도 멀지 않고 각종 공공기관이 지근거리에 있습니다.
반림현대에 대해 자세히 살펴보자면,
총 1395세대, 13개동으로 이루어져있고 용적율 199%에 건폐율 14%로 지어졌습니다.
평형은 가장 작은 것이 57m2(17평)을 시작으로 총 4개의 평형으로 구성되어 있네요.
이 아파트의 재건축 가능성을 타진하기 위해서는
① 전체면적,
② 용도지역,
③ 창원시 조례상의 용적율,
이렇게 3가지 정보를 알아야 합니다.
세가지 모두 토지이음(구 토지이용규제서비스)에서 확인이 가능합니다.
토지이음
이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
먼저 아래 화면의 상단 빨간색 Box안에 지번을 넣고 우측의 열람버튼을 클릭하면
소재지, 지목, 면적, 공시지가, 국계법상의 토지용도 등이 상세하게 나타납니다.
그러면 왼쪽 하단의 [건폐율 용적율]을 다시 클릭합니다.
이 아파트의 전체면적은 63,078m2이고 용도지역은 2종 일반주거지역이며,
해당 용도지역에 적용되는 창원시 조례상의 건폐율과 용적율은 각각 60%와 220%입니다.
자! 여기까지 하셨으면 자료 수집은 끝났습니다.
향후 창원 반림현대가 재건축되었을 때 구성되는 평균평형이 30평이라고 가정했을때,
어느정도 일반분양 세대수가 산출되는지 알아보시죠.
■창원 반림현대아파트: 63,078m2(전체면적)/3.3058(평수전환)/30(평균평형)×220%(용적율) = 1,399세대
■세대증가율: 0.28%[(1399-1395)/1395×100]
재건축 전 1395세대가 1399세대로 4세대가 증가합니다.
증가율은 0.28%입니다.
그냥 계산하기에도 일반분양세대가 없어보이네요.
1:1재건축이나 리모델링으로 가야할 것 같습니다.
(물론 평형이 조정이 되거나 하면 일반분양이 많아질 수도 있고, 오히려 적어져서 현금청산이 될 수도 있습니다. )
만약 1:1재건축으로 간다면, 임대주택을 만들지 않아도 되기에 수익성이 악화되지는 않겠네요.
하지만 기존 조합원들의 분담금만으로 새로 아파트를 지어야 하기에 부담이 클 것 같아 보입니다.
매입 후보군으로 생각하는 복수의 아파트가
동일입지의 유사한 세대수 유사한 연식으로 구성되어 있다면
이렇게 산출된 '세대수 증가율'이라는 data로 아파트를 선택하시기 바랍니다.
물론 재건축이 언제 이루어질지 모르겠지만 세대수 증가율이 크면 클 수록 미래가치는 더 높은 것은 팩트이니까요.
(이래서 엘리베이터도 없는 저층 아파트들이 인기가 많은것.....이라는....ㅎ)
항상 느끼는 것이지만 아는 만큼 보이고 또 보이는 만큼 더 많은 수익을 낼 수 있습니다.
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아래 댓글 달아주신분의 내용을 참고하여 수정하였습니다.
제가 1만 알고 2는 몰랐네요!
하여 반림현대는 인센티브를 꽉 채우면 286%까지 받을수 있겠습니다!
그래서 재건축이 가능한 중층아파트로 각광받고 있는것같네요!
ㅎㅎ1만알고 2는 몰랐습니다. 죄송합니다.
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