분당 재건축 예정 아파트 공부_까치마을 (2020 08)

분당 재건축 예정 아파트 공부_까치마을

 

분당구는 예로부터 성남시에 속했지만, 

속하지 않은 자치구의 느낌이 항상 나곤 했다. 

 

성남 구시내와 집값차이도 어마어마 했으며 

신혼부부나 능력이 조금 되는 분들이 많이 진입을 했다. 

 

그러다보니 학군도 좋고, 

공원도 많고, 살기에 더 없이 좋은 곳이 되었다. 

 

거기다 최근들어 서울과의 지하철 여건도 개선이

많이 되면서 강남까지의 시간이 

 

옛날보다 훨씬 단축이 많이 되었다. 

게다가 아직도 계속 교통인프라 개선이 추진되고 있고.

 

 

 

 

분 당

천당 아래 분당이라 불리던 곳도.

 

이젠 구축들이 생겨나기 시작했다. 

90년대 중반 완공 된 아파트들은

 

목동처럼 이제 재건축이냐 

리모델링이냐를 추진하게 될 시점이 오고 있다.

 

그 중에 가장 재건축 가능성이 풍부한 단지를 

공부하고 있으며 탐색중이다. 

 

물론 내가 투자를 하거나 실거주를 할 생각은 아니고

 

마이 브로에게 조금이나 도움이 될까 하여 

끄적끄적거려본다. 

 

 

 

내가 보고 있는 곳은 

 

까치마을 주공2단지 아파트

 

 

 

분당선과 신분당선이 함께 있는 미금역에서 도보로 10분거리이다.

 

미금초와, 불곡중, 불곡고를 품고 있으며, 

 

왼편으로는 2001아울렛과, 미금역

 

오른편으로는 분당서울대학교병원과 탄천이 흐르고 있다. 

 

위아래로는 같이 재건축의 여지가 많은 주공 아파트들이 있다. 

 

캬~ 탄천!

 

가서 보지는 못했지만, 탄천이 정말 좋다고 하더라. 

 

거기다 까치마을 옆에 있는 탄천 구간이 최고 라고 했다. 

 

 

 

 

위로 선경아파트는 주공1단지이며, 

 

대지지분이 주공2단지보다는 크지만 더 비싼감이 있다. 

 

미금초는 큰 도로를 하나 건너야하지만, 이정도면 초품아라 할 수 있겠다.

 

오른편으로 5분만 가면 탄천!

 

사실 하천이 그렇게 큰가 싶기도 하지만, 

 

우리가 저녁을 먹고 조금 부대껴서 산책을 하고 싶어도

 

주변에 아파트들밖에 없어서 못하는 경우도 많다. 

 

그럴때는 정말 하천 하나 있으면 너무 좋겠다. 

 

싶고, 사실 있으면 정말 좋더라.

 

 

 

 

인터넷에 돌고 있는 까치마을 홍보물인듯ㅎ

 

미금역쪽으로 학원가도 형성되어 있고.

 

구미도서관도 미금역 근처에 있다. 

 

CGV와 홈플러스는 아주 조금만 내려가면 있으며

 

이로 보나 

 

저로 보나 

 

가장 큰 장점은 미금역을 통한 서울과의 접근성이 아닌가 싶다. 

 

아니 강남과의 접근성이라 해야하나. 

 

강남과의 시간이 얼마나 걸리느냐에 따라 집값이 결정된다. 

 

 

 

2020년 8월 현재 

 

가장 작은 20평대가 6억 5천에 거래되고 있다. 

 

전세끼고 3억 9천정도의 Gap이 있는것으로 보인다. 

 

6억 5천이라. 

 

적정한걸까?

 

가격의 과거의 값이고 

가치는 현재의 값이다. 

 

 

 

 

방구조는 지금 내가 살고 있는 사택의 구조와 많이 비슷하다

 

아니 거의 빼박이다. 

 

평수도 그렇고 

 

이러면 정말 공간활용을 잘해야 한다. 

 

좁은 집일수록 짐이 적어야 하고.ㅠㅠ

 

뭐 하나 사려면 뭐 하나 버려야만 한다. 

 

제일 작은 방은 옷방 겸 창고로 사용해야 하고. 

 

안방과 거실에 짐을 최소화 해야한다. 

 

그래야 조금이라도 답답한 감이 없어진다. 

 

그나저나, 세탁기의 위치가 애매하겠다. 

 

베란다로 갈 수밖에 없겠네.

 

 

 

 

까치마을 주공2단지 외부 모습 

 

구조가 조금 희한하게 남향2 동향1 서향1 구조로 되어 있다. 

 

이렇게 높은데 재건축 여지가 있겠어?

 

할수도 있지만, 

 

동간거리도 어마어마하게 넓고 같은 단지 안에 낮은 아파트들도 꽤 있다. 

 

 

 

보통 세대당 평균 대지지분이 15이상이면 사업성이 있다고 보는데. 

 

딱 JUST하게 15평 나온다. 

 

현 용적률이 150%밖에 안되기도 하고 해서 사업성이 있다고 본다.

 

물론 1단지가 조금 더 좋긴 좋다. 

 

평균대지지분 19평이면 거의 안전빵이지 모 

 

근데 사실 조금 더 비싸다. 아니 조금 많이 비싸다.  

 

아직 25년 밖에 안되었지만,

 

30년 지나고 하면 아마 슬슬 이야기가 나오지않을까?

 

이야기만 나와도 시세는 즉각 반영되기 시작하고 

 

그러면 잡으려 해도 잡지를 못한다. 

 

 

 

까치마을 주공2단지 사는 사람들과 살았던 사람들의 

 

실제 거주기 

 

불곡중의 학군이 떨어지는 곳은 아닌듯 하다

 

좋은 동의 좋은 층은 뷰도 떨어지지 않은 듯하다.

(앞에 5단지도 빽빽하게 올라온게 아니고, 6단지는 낮아서 뷰가 좋은 듯)

 

2단지가 평형이 2개뿐이라 의견합치가 쉬울것으로 예상된다고 한다.

 

들어갈때는 풀 리모델링을 하고 들어가야 할 듯하다. 

(배관공사 포함하여 거의 풀로!!)

 

 

 

 

 

참고로 아래는

2단지 24평형과

1단지에 비슷한 단지 호가

 

까치마을 주공2단지 24평 7억부터 (209동 8층)

 

 

 

까치마을 주공1단지 20평형 7억부터~

 

까치마을 주공1단지 27평 9억부터~

 

 

 

근데 아직 시기가 많이 남아서 

 

리모델링이나 재건축이 언제 될지는 미지수. 

 

된다면 분당에서 가장 가능성이 높고 가장 빠르게 진행되겠지만, 

 

이제 25년차인 아파트

 

애매하긴 하다.

 

 

 

하지만, 너무 신축아파트는 너무 비싸고 

 

구축은 가격이 떨어질 일만 남은것 같은데

 

이렇게 재건축 여지가 있는 아파트라면 오래오래 살면서 

 

몸테크를 할수도 있지 않을까?

 

젊으니까?