산성역 자이푸르지오 당첨되면 예상 시세차익은?

8월 12일(수), 1순위 청약접수를 받는 ‘산성역 자이 푸르지오’가

금 주 분양시장의 핫플레이스로 꼽힌다.

 

‘산성역 자이 푸르지오’는 LH와 신흥2구역 재개발조합이 시행하고

GS건설과 대우건설이 시공하는 메머드급 단지다.

 

 

이 아파트는 경기도 성남시 수정구 공원로 382번길 36-1 일원(성남신흥2구역)에 들어서게 된다.

지하 4층~지상 29층, 31개 동,

총 4774가구(전용면적 51~84㎡) 규모로 건립되며

이 중 1718가구가 일반에 분양된다.

신흥2구역은 재건축, 재개발 등 도시 재생이

활발하게 이뤄지고 있는 성남 원도심 지역에 위치해있다.

현재 성남 원도심 일대는 ‘성남 뉴시티’라는 이름으로 정비사업이 활발하게 진행 중이다.

산성역 자이 푸르지오의 입지여건은 분당신도시 부럽지 않을 정도로 훌륭하다.

그리고 위치상으로는 위례신도시와 강남권에 가까워서 더 좋다고 볼 수도 있다.

 

 

단지 바로 앞에 약 12만㎡ 규모의 희망대공원이 있다.

이 곳에는 분수대와 호수, 잔디밭, 테니스장과 배드민턴장 게이트볼장 등

각종 운동시설이 마련돼 있다.

공원 내에는 다양한 종류의 화초와 수목이 식재돼 있어

가족단위로 여가활동을 즐기기도 좋다.

이 외에도 53만8022㎡규모의 양정공원과 단대공원(21만7700㎡) 등도 근거리에 있다.

 

교통여건도 양호한 편에 속한다.

산성역 자이 푸르지오는 해당 동의 위치에 따라

지하철8호선 단대오거리역과 신흥역을 모두 걸어서 이용할 수 있다.

이 노선을 이용하면 송파 문정 미래형 업무지구(문정역)까지 18분,

잠실까지 25분대로 이동할 수 있다.

또, 8호선 연장구간(모란역~판교역)이 2026년쯤 완공되면

환승 없이 판교역까지 10분대로 이동할 수 있게 된다.

 

 

 

도로망도 잘 갖춰져 있다.

헌릉로를 통해 위례신도시 및 문정지구 등으로 빠르게 이동할 수 있다.

또. 서울외곽순환고속도로와 분당~수서간도시고속화도로,

동부간선도로 등 광역도로망의 진입도 수월하다.

교육여건도 뛰어난 편에 속한다.

희망대초교와 병설유치원을 모두 품고 있으며

단지 바로 옆에는 성남북초교와 성남서중학교, 성남서중학교가 있다.

이 외에도 성남여중, 창성중, 상원여중, 문원중, 숭신여고, 서울국제학교, 신구대, 가천대, 동서울대, 을지대 등 주변에 수많은 학교들이 밀집해 있다.

경기성남(도립)교육도서관과 성남시 수정청소년 수련관이

단지 바로 남단에 있으며 성남시수정도서관도 가깝다.

 

 

원도심 내에 지어지는 아파트인 만큼 주변에 생활 편의시설도 풍부하다.

단지 바로 북쪽에 수정구청이 있어 행정업무를 집 앞에서 쉽게 볼 수 있다.

이마트와 세이브존 등 대형마트를 비롯해

롯데시네마, 성남종합운동장 등 문화•체육시설 등을 손쉽게 이용할 수 있다.

아쉬운 점도 일부 존재한다.

사업지는 지대가 높고 경사가 약간 가파른 편에 속한다.

걸어서 아파트 입구까지 진입하기가 평지에 비해 다소 어려울 수도 있다.

하지만 성남권역의 거의 대부분이 평지에 있는 아파트는 없다고 보면 된다. 

그리고 지대가 높다는 다시 말해 뷰가 좋다고 볼 수도 있기 때문에 큰 문제는 아니다. 

 

경기도 성남시 노른자 땅에 입지해 있음에도 불구하고

분양가가 매우 저렴하게 책정됐다.

이 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2182만원 수준이다.

74㎡A형 분양가(5층 이상)가 6억5000만~6억6000만원 수준에 책정됐다.

전용 84㎡형은 일반분양자들에게 저층(1~4층)만 당첨 기회가 제공된다.

(84A는 1층만 두개 있는거 보면 정말 매물이 없긴 없다.)

이 주택형의 분양가는 7억1000만~7억3000만원 선에 책정됐다.

수정구 아파트가격은 단기간 급등했다.

분당 집값이 수년간 천정부지로 치솟으면서 수정구 일대까지 영향을 미쳤던 것으로 보인다.

KB부동산 리브온에 따르면,

2017년 7월 이후 현재(올해 7월 기준)까지

3년 간 분당구 아파트가격은 59.2% 올랐다.

같은 기간 수정구 아파트가격은 65.0% 상승했다.

판교신도시 개발 이후 분당 아파트가격이 폭등하면서

수정구 아파트 가격도 키를 맞춰가는 과정으로 풀이된다.

 

 

수정구 내에서도 정비사업이 활발히 진행 중인

신흥동 일대 아파트가격이 동 기간 약 2배(94.9%)가량 올랐다. 

 

수정구 분양시장도 뜨겁게 달아오르고 있다.

산성역 자이 푸르지오 바로 북단에 위치한

‘산성역 포레스티아’의 분양권 가격도 크게 올랐다.

이 아파트의 전용 84A형은 분양 당시(2017년 8월)분양가가

5억7000만원 안팎(4층 이상)에 책정됐었다.

올해 7월, 전용 84A형의 분양권은 분양가보다

약 2배 가량 오른 11억6000만원(6층)에 팔려나갔다.

현재, 이 주택형은 11억원 안팎에 거래되고 있다.

다만, 6.17대책과 7.10대책 등 강력한 부동산규제 정책이

잇따라 발표되면서 7월 들어 거래가 뜸해진 상태다. 

 

금번에 분양을 시작한 ‘산성역 자이 푸르지오’의

전용 84A형의 분양가는 7억1400만원(4층 기준) 수준이다.

산성역 자이 푸르지오 전용 84A형 6층이

11억6000만원 선에 거래됐다는 점을 감안하면

향후 최고 4억원 가량의 시세 차익 실현이 가능해 보인다.

 

또, 전용 74A형은 3억원 이상의 시세차익이 기대된다.

74A형 기준 층 이상의 분양가는 6억5000만원 안팎이다.

지난 달 18일, 산성역 포레스티아 동일면적의 입주권이 9억9000만원에 거래됐다.

 

 

산성역 자이 푸르지오는 올해 입주를 앞둔

‘산성역 포레스티아’보다 입지적으로 비슷하거나

약간 열세라는 평가를 받고 있다.

두 아파트 모두 대규모공원을 품고 있는데다가

교육여건도 양호한 편에 속하지만

지하철역과의 거리가 다르기 때문이다.

산성역포레스티아는 지하철8호선 산성역 바로 옆에 있다.

하지만, 산성역 자이 푸르지오의 일부 동에선 지하철역까지 10분 이상 걸어가야 한다.

산성역 자이 푸르지오는 저렴한 분양가가 매력적이다.

3.3㎡당 분양가는 약 2200만원 선으로

‘산성역 포레스티아’ (3.3㎡당 분양권 시세 3,300만원 선)보다

1000만원 이상 저렴하다.

 

하지만, 치열한 청약경쟁률을 기대하긴 힘들어 보인다.

6.17대책으로 인해 성남시 수정구도 투기과열지구로 지정되면서

강도 높은 규제를 적용 받아야 하기 때문이다.

또, 일반분양물량이 1700여 가구에 달하는 만큼

치열한 경쟁양상까지 보이지는 않을 전망이다.

 

행정구역은 다르지만 입지적으로 비슷한

성남시 중원구 금광동에 ‘e편한세상 금빛 그랑메종(공공분양)’ 수준의 경쟁률이 예상된다.

‘e편한세상 금빛 그랑메종’은 지난 해 5월 분양한 메머드급 단지다.

총 5320가구 중에서 2329가구가 일반분양 됐다.

두 아파트 모두 입지적으로 큰 차이는 없지만

중원구가 조정대상지역이라는 이점을 갖고 있다.

조정대상지역은 투기과열지구에 비해 규제가 덜하기 때문이다.

e편한세상 금빛 그랑메종의 1순위 경쟁률은 8.57대 1로 준수한 성적을 남겼다.

다만, 13개 주택형 중 9곳이 1순위 해당 지역에서

청약접수를 모두 마무리하면서 체면치레 했다.

3.3㎡당 분양가는 1860만원 선이었다.

‘산성역 자이 푸르지오’의 주거선호도가 조금 더 높을 것으로 예상되지만

규제지역에 포함되므로 1순위 청약경쟁률이

2자리 수를 기록하기가 약간 어려워 보인다.

그렇다면 실거주를 위한 무주택자들에게는 기회라고 볼 수도 있겠다.

 

 

수정구는 투기과열지구에 속하므로 청약 및 대출에 제약이 많이 따른다.

세대주로서 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여

2년이 경과된 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입해야만

1순위 청약자격이 주어진다.

곧, 세대원의 청약은 불가능하며 청약예•부금 납입자도 청약할 수 없다.

또, 본인이나 세대구성원 중 과거 5년 이내 다른 주택에

당첨자로 선정된 사실이 있으면 청약할 수 없다.

 

해당지역 청약자(성남시 2년 이상 거주자)에게

100% 우선공급 되므로 기타지역 청약자에게는

기회가 거의 돌아가지 않을 전망이다. 

타지역사람은 그냥 재미삼아 넣어보길....

공공분양이므로 특별공급의 비중이 상당히 높다.

생애 처음으로 내 집을 장만하려는 청약자라면

‘생애최초특별공급’도 노려 볼만 하다.

(단, 결혼을 하지 않은 미혼은 안된다.)

생애최초특별공급은 국민주택만 적용되기 때문이다.

공공분양에선 신혼부부특별공급의 비중이 건설량의 30%로 민영주택(20%)보다 높다.

 

 

 

특별공급은 당첨 횟수는 1세대당 평생 1회로 제한된다.

또, 특별공급과 1순위를 중복으로 청약할 수 있다.

특별공급과 1순위 청약이 모두 당첨된 경우엔

1순위 당첨만 자동으로 무효 처리되며

특별 공급의 당첨사실은 여전히 유효하다.

 

 

산성역 자이 푸르지오는 투기과열지구 내에 있으므로

재당첨제한 10년을 적용 받는다.

LTV(주택담보대출)도 40%에 불과하다.

따라서, 중도금대출도 40%까지 가능하므로

자금계획을 미리 짜두는 것도 좋다.

다만, 무주택서민 실수요자(연소득 7000만원 이하, 생애최초 구입자는 8000만원)는

50%까지 대출이 가능하다.

일반분양으로 당첨되면 소유권 이전 등기를 할 때까지 전매를 할 수 없다. 

특별공급은 당첨자로 선정된 날로부터 5년간 전매(2025.8.19)가 제한된다.

 

 

 

뭔가 제한이 많고, 조건이 많아 보이지만 무주택에 진짜로 실거주를 위한 사람들은 그냥 앞뒤 가리지 말고 넣어 보아야 할 단지가 아닌가 한다. 

 

요새 트렌드 두가지가, 

 

강남이나 판교 같은 곳에서 얼마나 떨어져 있는지와 

 

브랜드 건설사의 신축인지 아닌지 이기 때문이다.

 

성남에 2년 이상 거주한 분들에게 축하의 박수를 보낸다.