부동산 공부, 어떻게 시작 해야할까?

부동산 공부, 어떻게 시작 해야할까?

 

 

1) 지속적인 시세 트래킹

어떤 분들은 말합니다. 행복해지려면 아파트 가격을 자주 보지 말라고, 사실 상당부분 동의합니다. 하지만 이게 현실적으로 쉽지가 않습니다. 설사 투자자가 아니더라도요.

하물며 본인이 부동산 투자 세계에 들어오겠다고 마음을 먹었다면 마음이 불편해지는 것은 감수해야하는 것이 사실입니다. 사람이 내 집이 올라도 더 오른 남의 집값, 혹은 '살 뻔했으나 못산' 집값 등이 먼저보이는 것이 사실이기 때문에 내 집값이 올라도 불편한 마음이 안들지는 않습니다.

암튼 어느 정도 멘탈에 대한 각오는 하신 후, 공부를 시작해보고자 한다면, 그 첫번째는 계속 관심있는 모든 시세를 빠르게 트래킹하는 것이라고 봅니다.

무슨 원리나 분석을 공부하지 않더라도 계속 어느 지역에 무슨 아파트가 얼마였는데, 얼마로 올랐고(혹은 내렸고) 어디 재개발 프리미엄이 얼마였는데 이번에 얼마에 거래됐고,

이러한 것들을 보면서, 설사 뭐가 뭔지, 잘 몰라도 일단 파악을 계속하고, 그것에 대해서 온라인에서라도 사람들과 얘기를 나누다보면 왜 올랐는지, 왜 떨어졌는지에 대해서도 머리속에 들어오가 마련입니다.

 

관리처분인가가 나서 올랐데, -->
'관리처분인가가 뭐지?' 하고 찾아보고

 

거기 주변에 개발 호재가 있어서 올랐데
--> 또 찾아보고

 

'이런게 시세를 끌어올리는 구나'
라고 알게 되고

 

이렇게 반복, 반복하면 기본적인 시장에 대한 감이 생기고 흐름을 알 수 있게 됩니다.

 

시세 파악을 무슨 국토부 실거래가나 KB시세, 한국감정원지수, 언론보도 등으로 파악하려고 하면 늦거나 틀린 정보를 얻게만 됩니다. 오픈톡방,여러 커뮤니티, 관심많은 지인들 등을 통해 더 빠른 정보를 획득해야합니다. 다만 가짜 뉴스들도 있으니 다 믿을 순 없고, 복수의 출처에서 동일하게 얘기하거나 확실히 믿을만한 정보처에서 나온말이거나 하면 더 참고할만 하겠죠.

그러면서 '내가 지금 투자한다면 여기여기를 살만하겠다'라는 가상의 판단을 해보고 흐름을 보는 것도 좋습니다. 물론 그 곳들이 오르면 뿌듯함보다는 배아픔이 먼저 온다는 것은 유념하시구요.

원론적인 내용에서 접근을 하면 재미도 없고, 바로바로 머리에 안들어옵니다. 가장 접근하기 편한 개념이 '어디 시세가 얼마다'라는 것이죠. 그것들을 파악하면서 다양한 투자 개념을 확장해나가는 것이 좋습니다.

 

 

2) 책보기, 블로그 구독하기, 강의듣기

첨부터 이런 정석적으로 보이는 방식으로 공부를 한다고해서 다 머리속에 들어오는 것이 아닙니다. 일단 위에 언급드린 것과 같은 과정을 거치고, 온라인에서라도 사람들과 관련한 얘기들을 나누거나 눈팅이라도 하고, 잘 몰라도 글들 읽어본 후 그러면서 책들을 추천받아 단순한 것부터 읽고, 강의도 들어보고 하는 것이 좋겠죠.

강의는 꼭 들어야만 하는 것은 아닙니다. 

강의도 뭘 아는 상태에서 듣는 것이 돈이 아깝지 않습니다.

블로그는 다른 것보다 '정보'를 많이 얻을 수 있는 블로그 위주로 구독하는 것이 좋습니다. 처음부터 깊은 분석을 하는 블로그를 보실 필요는 없습니다. 시황정보, 개발정보, 지역이야기, 뉴스 모음 등등 너무 부담가지고 공부하기 보다는 슬슬 매일매일 편하게 읽어보곤 하는게 좋습니다

그리고 저처럼 두루두루 부동산 모든 것을 다루는 블로그보다 특정 카테고리에 전문성을 띄고 있는 블로그들이 더 참고하기 좋다고 봅니다. 세금, 교통, 청약, 지역 등등

유투브는 개인적으로는 너무 초보때는 좀 애매하다고 봅니다. 

물론 영상으로 설명하는 것이 더 쉬워 보일 순 있는데, 중요한 것은 선별적으로 봐야한다는 겁니다. 그런데 처음부터 그 선별을 잘하기가 어렵습니다. 영상 매체라는게 자극적일 수 있고 금방 혹하게 만들기도 하고 선동적일 수도 있습니다. 그래서 너무 초보때 특정 유투브들을 보게되면 구독하는 특정인의 말을 너무 믿게 되진 않을지 우려가 되기도 합니다. 어느 정도 기초를 갖춘 후 선별적으로 보시면 될 것 같습니다.

 

즉, 블로그나 뉴스같은 것들부터 시작해서 나한테 맞는 유튜버를 찾아가는 과정이 좋을 것 같습니다. 

카페같은 곳에 가입하고 지속적을 보는 것도 좋은 방법이겠죠!

 

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3) 전문가들의 의견 참고하는 방법

전문가들은 신이 아닙니다.
다 맞추는 사람은 없습니다.

한 때는 '채'애널리스트가 엄청 찬양을 받았었으나 올 하반기부터는 큰 비판을 받고 있습니다. 반대로 '이' 애널 출신 대표는 요새 찬양을 받고 있습니다. 오른다고 했는데 결국 올랐으니까요. 하지만 그간 주장해오신 세부적인 부분을 보면 많은 부분이 맞지 않긴 했습니다. 서울 중에서도 노도강금관구등 소외지역이 크게 상승할 거라고 보셨는데, 실제로는 서울이 상승했지만 정반대로 강남위주로 상승을 했고 소외지역은 근 몇년중에 가장 소외받았던 한해였죠. 하지만 큰 틀에서의 전망은 적중하셨으니 큰 흐름을 잘 보셨습니다.

채 애널리스트님은 그간 엄청난 분석을 하다가 갑자기 실력이 떨어진것일까요? 아니면 그 전이 우연이었을까요? 이 애널리스트님은 과정에 대한 예측은 틀렸는데 결론은 맞췄고 어떻게 판단해야할까요?

제 생각은 전문가들의 '결론'을 너무 신뢰하지 말라고 말씀드리고 싶습니다. 

 

그럼 어떻게 보아야 하느냐?

 

1) 일단 '참고'할만은 하겠죠. 특히 많은 전문가 중에 각자가 가장 신뢰할 수 있는 몇명을 골라서 참고 할 수 있겠습니다.

2) 가장 중요한 것은, 특히 '공부'를 하고자하면 그분들이 내린 결론이 아닌, 결론을 낸 근거와 도출 과정을 다보시고 공부하시는 것이 좋습니다.

의외로 각 전문가들이 주요하게 보는 요소들은 비슷합니다. 쉬운 예를 들면 입주물량이 많으면 전월세가 하락할것이고, 금리가 낮아지면 유동성이 커지면서 투자 수요가 늘어나고 매매가도 올라갈 것이고, 지역별 변수들과 기타 등등..... 그런데 어느 요소에 더 중요도를 두느냐가 차이가 있는거죠. 

 

채 애널리스트님은 정부 규제의 효과를 다른 분들보다 더 크게 판단하였던 것이고, 상승를 얘기하신 분들은 영향에는 동의하지만 그 '정도'에 있어서 더 약하게 보신 것이구요.

이런 전문가들의 의견들을 볼때 근거와 도출과정들을 살펴보면, 시장에 미치는 주요 변수들, 그 중에 전문가들이 주목하는 요소들을 파악할 수 있게 됩니다. 물량, 금리, 유동성, 대출규제, 지역별 개발호재, 교육정책, 등등이 어떤 쪽으로 주로 영향을 미친다고 생각들을 하는지...

그런 '과정'들을 읽고 파악해가다보면

나만의 방향을 어느 정도 정리할 수 있게 됩니다.(물론 시간이 걸리겠죠) 그렇게 되면 어느 순간 좋아하는 전문가의 의견을 보면서도 '이 부분은 동의가 안된다'라고 생각하게 되기도 하겠죠.

 

 

4) 전문가에게 상담받는 방법

공부는 오래걸릴거 같은데 당장 집은 사야겠고...
그러면 상담, 컨설팅을 받는 것도 방법이죠.

그런데 사실 슈퍼 전문가에게 1회성 상담을 받는것보다 , 주변 부동산 투자자 지인에게 지속적인 문의를 주고 받는 것이 더 낫습니다.

부동산 매수라는게 1회 30분 ~ 1시간 상담으로는 한계가 있습니다. 별로 얻는게 없는 경우가 많죠. 계속 Follow를 해줄 수 있어야 원하는 것을 최종적으로 얻을 수 있습니다.

그러기에 계속 Follow를 해줄 수 있는 사람을 찾아야합니다. 

그게 지인이든 커뮤니티든 전문가든요.

그래도 슈퍼전문가(?)에게 한번의 상담은 받고, 그 이후 투자자 지인들과 논의하고 싶다면

그 한번의 상담을 받기전에 '철저히'준비를 해가셔야합니다. 가급적 본인의 상황을 미리 다 상담가가 쉽게 파악할 수 있게 정리해가시고(가용자금, 현 주택수, 당첨된 이력, 선호지역, 등등등) 가능하면 몇가지 옵션을 정리해가시면 좋습니다. 

 

제대로된 전문가라면 그 몇가지 옵션이 다 별로라면 다른 대안을 제시할 수도 있으니 걱정말고 옵션을 준비해서 선택하거나 혹은 다른 대안을 추천해달라고 하시면 됩니다.

5) 중급반 : 규제공부

요새는 많이 꼬여있는 규제때문에 같은 자금이라도 사람에 따라 투자방향이 완전히 다르게 되기도 합니다

유주택자인지 무주택자인지 다주택자인지는 물론,
개인인지 법인을 냈는지,
재당첨 제한은 있는지,
매도할때 세금은 어떻게 될지, 일시적 2주택인지, 비과세 구간인지, 중과세인지, 보유물건은 조정지역인지 투과지역인지 비조정인지 등등..

그래서 규제 공부가 필수적입니다.
특히 그 중에서도 양도세 관련해서는 잘 파악을 하고 계시는게 좋고, 규제지역 관련해서도 파악하시는 것이 좋습니다.

물론 이건 좀 중급반 과정이긴 합니다.

 

6) 실전반 : 일단 하나 사보기, 팔아보기

왕도가 하나 있네요.
오락실에서 돈넣어가면서 게임실력 쌓는 것과, 같은 게임을 집에서 게임기로 하는 것도 집중력이 달라집니다.

'일단 하나 사보기' 라는 타이틀은 좀 가볍긴 하지만
암튼 하나 매수하고 나면, 금방 재개발 개념도 머리 속에 쏙쏙 들어오고 재건축 개념도 쏙쏙 들어옵니다.

다 그래야 하는 건 아니지만
만약 부동산 투자자가 되어보고자 하고, 투자를 좀 잘 해보고자 하는 분이라면

일단 너무 재지말고 첫투자를 해보는게 나을겁니다. 첫투자는 누가 찍어준것을 잘 모르는 채 산다고 해도요.

그렇게 투자를 한 후 '내것'을 기준으로 공부를 하고, 열도 받아보고, 불안해보기도 하고, 그리고 매도까지 한번 돌고나면 어느새 많은 지식이 쌓인 투자자가 되어있는 나를 발견할 수 있을 것입니다.

이게 왕도죠.



부동산이라는게
결국 투자자가 되지 않더라도 누구나 계속 시장속에 플레이어로 있게 되는... 희안한 것입니다. 무주택자도 무주택자대로 시장이 하락하면 이득을 보고 시장이 상승하면 손해를 보죠. 무주택도 투자입니다.

그렇게 생각하면 정말 부동산 공부는 길게 보고 차근차근 급하지 않게 진행하고 체득하는 것이 중요하지 않나 싶습니다. '공부'라는 말이 맞는지도 모르겠습니다.

 

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