부동산 / / 2020. 12. 27. 07:47

아파트 재건축 절차 정확히 알아보기

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아파트 재건축 절차 정확히 알아보기

 

 

아파트 재건축 절차 정확히 알아보기

아파트 재건축 사업에 관심 있으신 분들은 재건축 조합원 자격, 재건축 이주비, 재건축 실거주2년, 재건축 용적율, 아파트재 건축 연한, 재건축 초과이익 환수제 등등 궁금한 사항이 많으실 거라 생각 듭니다.

우선 아파트 재건축 절차를 먼저 알아야겠죠!!

아파트 재건축 절차 순서를 간단하게 정리해 보았습니다.

이렇게 보니 많은 절차를 거쳐야 한다는 걸 알 수 있습니다.

그렇다면 얼마나 시간이 걸리고 현재 아파트 재건축이라면 어느 정도 진행되고 있는지 한번 살펴볼까요!

 

아파트 재건축 절차

안전진단, 정비구역 지정

 

재건축 예정 아파트입니다.

아파트 재건축 절차를 알아보겠습니다.

재건축을 하기 위해서는 첫 번째 할 일은 기본계획을 수림하고 안전진단을 받아야 합니다.

안전진단을 받기 위해서는 토지 등 소유자 1/10 이상이 동의해야 합니다.

또한 300세대 이상 또는 1만 평 이상이어야 하며 준공한지 30년 이상이 되어야 합니다.

안전진단 결과 D 또는 E 등급을 받아야 안전진단 검사를 통과할 수 있습니다.

안전진단 요청(요청자->시장, 군수) -> 현지조사(시장, 군수) -> 안전진단 의뢰(시장, 군수) -> 안전진단 결과 보고서 제출 -> 정비 계획 수립 및 재건축 시행 여부 결정(시장, 군수)

 

사업시행 인가

 

총 대지면적, 건폐율, 용적률, 기부체납 면적, 건축 면적 및 평형 구성, 아파트 세대수 등 대부분 내용이 여기서 결정됩니다.

건축심의 및 관련 법에 따른 평가 등 -> 사업시행 계획 수립 -> 총회 의결(조합원 과반수 동의) -> 사업시행 인가 신청(시장 군수 등) -> 사업시행 인가(공람 및 기관 협의 완료) 하여 사업시행인 가을 받게 되지요.

 

시공사 선정

 

시공사 선정은 어느 건설회사에 건설을 맡길지 선정하는 것입니다.

아파트 재건축 절차에서 어떻게 보면 가장 중요한 과정이 시공사 선정이

아닐까 싶습니다.

시공사에 따라서 아파트 가치가 결정되는 경우도 많으니 말입니다.

 

종전자산평가

 

기존에 가지고 있던 자산, 즉 각 소유자별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하는 것으로 일반 분양가, 사업비 등을 따져보면서 조합원들의 분담금이 대략적으로 산출됩니다.

아파트 재건축 절차 중에 이 과정이 가장 어렵고 오래 걸리는 부분입니다.

아파트 재건축은 길고도 어려운 작업이라고 생각됩니다.

종전자산 가평 가는 평균적 기준이라는 표현이 맞을지 모르지만

시기에 따라서 입주권을 매입한 분들의 희비가 엇갈리는

예민한 단계로 보입니다.

 

분양신청인가

 

아파트 재건축 절차 중 분양신청인가까지 왔다면 성공적으로 재건축을

마무리 단계까지 왔다고 보시면 될 것 같습니다.

사업시행 인가 고시 -> 120일 내에 자산평가금액 및 분양 기간 통지 -> 분양신청(30~60일) -> 필요시 분양신청 기간 연장(20일)이 연장되기도 합니다.

 

관리처분계획 인가

정비 사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획입니다

구체적으로 추정 비례율이 결정되며 조합원의 권리가 액이 결정, 투자 수익을 분석하며 분담금이 결정됩니다

 

이주 및 철거

아파트 재건축에서 이주 및 철거 또한 예민한 과정으로 중요한 과정입니다.

이주 시 이주비 대출 부분이라든지 현금청산하시는 분들의 청산절차가

이 단계에서 이루어집니다.

 

이주와 철거가 끝이 났다면 아파트 재건축의 준공을 시장해야겠지요.

이때부터는 일반 분양도 하고, 보다 활기차게 사업시행이 됩니다.

 

준공 인가 신청 및 준공 인가

 

 

이전고시 및 청산

소유권의 이전

사업시행자는 준공 인가 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할 절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하며 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다

다만, 정비 사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비 사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공 인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있습니다

소유권의 취득

대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다.

 

대지 및 건축물에 대한 권리의 확정

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시 절차에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권 전세권 저당권 임차권 가등기 담보권 가압류 등 등기된 권리 및 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다.

 

 

 

 

 

 

재개발 의미

 

- 예전에 조성되어 주거환경이 살기에 불편한 지역의 도로, 상하수도, 전기 등 여러가지 기반시설들을 새롭게 정비하면서 주택을 신축하는 것이고 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이며 재개발대상지역에 거주하던 주택의 세입자 처리 등 같은 공공대책을 수립하는 공공사업 성격을 띠는것입니다.

정부차원에서 도시를 살기 편하게끔 재생시키는 사업이라고 생각하면 이해하기 어렵지 않으실거에요. 예를 들면 도시재생뉴딜사업 등이 있습니다.

 

 

 

 


재건축 의미

 

- 주택건설촉진법에 재건축사업이 가능하게끔 기준을 정해서 건물 소유주들이 조합을 구성하여 노후주택을 헐어서 새롭게 짓는것 인데요. 정비기반시설은 무난하지만 노후불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선을 위해 재건축조합을 설립해서 자율적으로 주택을 새로 짓는 사업입니다.

민간주택사업의 성격을 가지고 있고 낡고 지은지 오래된 아파트를 최근 트렌드에 맞추어 새롭게 아파트를 짓는것이라고 생각하시면 됩니다. 재개발과 재건축의 큰 차이점은 재건축은 특정 낙후된 아파트를 새로운 아파트로 다시 짓는 민간사업 성격을 띠는것이며 재개발은 낙후된 지역을 재생시키는 공공사업 성격의 사업인것 입니다.

재건축은 동일 아파트 소유자간의 사업이어서 이해관계가 재개발보단 맞아서 추진속도가 빠르고, 재개발은 아파트,단독주택, 토지 등 소유자간 이해관계가 다를수가 있으며 복잡하기 때문에 추진속도가 비교적 느릴수 있습니다.

 

 

 

재건축 절차였습니다. 

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