부동산 / / 2020. 7. 27. 19:50

임대차 3법이 도대체 무엇이냐?

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윤곽나온 임대차 3법…임대료 상승폭 기본 5% 내 지자체가 결정

세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 번

 

2년간 계약을 연장할 수 있게 하는 '2+2' 안에다

 

계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5%를 못넘기게 하되

 

지방자치단체가 5% 내에서 다시 상한을 만들면

 

그에 따르게 하는 내용으로 정리되고 있다.

 

 

추미애 법무부 장관은 27일 국회 법제사법위원회에서

 

임대차 3법 내용을 묻는 열린민주당 김진애 의원의 질의에

 

이와 같은 임대차 3법의 얼개를 공개했다.

 

 

 

임대차 3법은 전월세신고제전월세상한제, 계약갱신청구권제를 말한다.

 

일부 더불어민주당 의원들은 계약갱신청구권과 관련해

 

2+2안보다 강화된 2+2+2안을 제시했으나,

 

임대차 3법의 초기 정착을 위해 과거부터 심도 있게 논의된

 

기존 2+2안을 선택하기로 한 것으로 전해졌다.

 

갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 것을 기본으로 하되,

 

지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 내에서

 

다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력하다.

 

 

전월세 상승폭이 높은 서울 등 수도권에서는 물가상승률 등을 감안해

 

5%보다 낮은 임대료 상승폭을 정하게 될 것으로 전망된다.

 

이는 100가구 이상 민간임대 주택의 계약 갱신 시

 

가격 상승폭을 제한하는 것과 비슷한 구조다.

 

민간임대특별법에서는 100가구 이상인 민간임대 주택은

 

임대료를 올릴 때 5% 내에서 정하게 하면서

 

시·군·자치구가 조례로 일정 비율을 정하는 경우 그에 따르도록 하고 있다.

 

일각에서는 지자체가 표준임대료 수준을 정해서 고시하는 방안이 제시됐으나

 

이는 행정력이 과도하게 소요된다는 점에서

 

지자체가 임대료 인상폭을 5% 내에서 다시 정할 수 있게 하는 방식으로

 

절충점을 찾은 것으로 보인다.

 

이와 함께 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약해

 

계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌다.

 

 

 

이에 대해 소급입법 논란이 일고 있지만

 

당정은 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등에서 전례가 있어

 

큰 문제는 없다는 입장이다.

 

존속 중인 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정하지 않으면

 

많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못해

 

단기간에 임대료가 폭등할 수밖에 없다는 우려가 감안됐다.

 

 

기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇번을 연장했는지

 

상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.

 

단순히 총 4년의 계약기간만 인정하게 된다면

 

기존 계약자 중 이미 한번 이상 계약을 갱신한 세입자는

 

이미 2+2 이상 계약을 한 것이기에

 

기회를 잃게 되는 문제를 해결하기 위한 복안이다.

 

 

민주당 이원욱 의원은 계약갱신청구권을 신규 계약자에게도

 

적용하는 방안을 제시했으나 이는 장기 과제로 검토하기로 정리됐다.

 

전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때만 적용돼

 

집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때

 

그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있다.

 

이 의원의 법안은 이를 막기 위해

 

기존 계약이 끝나고 나서 1년이 지나지 않아

 

새로운 세입자를 받을 때는 기존 계약의 임대료를 기준으로

 

임대료 상승폭을 정하게 하는 내용이었다.

 

 

하지만 당정은 이 법안 역시 국회에서 논의하는 데

 

시간이 부족한 점을 감안해 일단 임대차 3법을 우선 시행하고

 

향후 이와 같은 부작용이 관측되면 다시 논의하기로 했다.

 

 

당정은 계약갱신청구권 제도를 도입하면서도

 

집주인의 권익 보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를

 

거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다.

 

 

집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서

 

이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등

 

계약갱신청구권 배척 조건을 명문화할 방침이다.

 

 

당정은 이와 같은 임대차 3법 법안을

 

내달 4일 예정된 국회 본회의에서 통과시킨다는 목표를 설정했다.

 

1주일여 남은 시간 법안이 통과되지 못하면 9월 정기국회를 기다려야 한다.

 

이미 전월세 가격은 임대차 3법 통과를 앞두고 큰 폭으로 오르고 있어

 

당정으로선 어떻게든 이번 임시국회 내에 법안을 처리해야 하는 입장이다.

 

 

 

임대차3법이 시작되면, 

 

집주인들은 5%밖에 못올리는 말도 안되는 전세금을 주느니 

 

그냥 실거주하는 방향으로 선회할 것 같습니다. 

 

물론, 임차인에게 전세금을 돌려주는게 쉬운게 아니겠지만

 

분명한 사실은 집주인이 들어가 살려는 선택을 많이 할 것이고

 

전세공급은 줄어들것 같습니다. 

 

신규 계약하는 건에 대해서는 전세금을 마음대로 올려받을수 있으니

 

신규계약되는 전세는 천정부지로 치솟을 수도 있겠습니다. 

 

누구 말마따라 전세입자들을 면접보고 고를 수도 있을수 있지 않을까요?

 

종국에는 전세는 사라지고 월세만 남을 것 같습니다. 

 

유럽의 여러 나라들처럼 말이죠. 

 

권리금이 생길 수도.....ㅠㅠ

 

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