부동산 / / 2022. 11. 15. 05:05

부산 재개발 투자 공부 (가칭, 수안1구역 재개발) 수안1구역 재건축 아님주의)

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시국이 시국인만큼 이런 시기야말고 부동산에 투자하기 가장 좋은 시기가 아닐까 합니다.

 

그래서 공부를 조금 해봤습니다.

물론 저는 지금 당장 사용할 수 있는 돈은 없지만말이죠.

 

이런 하락기에는 거품이 많이 껴있는 것들부터 거품이 사라지곤 합니다. 그 거품이라는게 다른말로 하면 프리미엄이라고도 할 수 있겠죠. 뭔가 실체가 없으니까요. 기대만만으로 프리미엄을 키워온 곳들이 바로 그런 곳입니다. 

 

그런 프리미엄이 가장 큰 곳들이 바로 재개발, 재건축이 아닐까 합니다. 

 

그래서 오늘은 재개발, 재건축에 대해 공부해봤습니다. 

 

 

개인적으로 부산의 등급을 3개로 나눌 수 있다고 생각합니다. 

첫번째가 바로 해안가라인 (남천, 광안, 해운)

두번째가 동래구라인 

세번째가 시민공원라인

인데요~ 

 

오늘은 그 중에 동래구 라인을 알아봤습니다.

그 중에서도 수안1구역 재개발을 말이죠!

 

 

수안1구역 재개발은 동래구의 온천천을 끼고 있고, 교대역, 수안역, 동해남부선 동래역까지 모두 조금 멀긴하지만 10분 정도 거리에 있습니다.

 

수안1구역 재개발도 입지가 좋기 때문에 투자금 1억 이하의 물건 같은 것은 없습니다. 

 

구역지정 사전타당성 검토 심의에서 통과
구역지정 사전타당성 검토 심의에서 통과



수안1구역 재개발은 지난 22년 5월에 구역지정 사전타당성 검토 심의에서 통과되었습니다. 구역이 지정되면서 권리산정일이 정해졌으나, 아직 네이버부동산 지도 등에서는 구역 표시는 되고 있지 않습니다.

 

위치는 그 유명한 수안2구역 바로 아랫쪽입니다. 

 

수안2구역이 왜 유명하냐면 3명인가가 조합설립인가 찬성을 안해줘서 설립을 하지 못했고 시기가 지나면서 구역 해제가 되버린 구역이라서 그렇습니다.

수안1구역 재개발 지도
수안1구역 재개발 지도



수안1구역 재개발

수안동 32-43번지 일원

사업진행 단계: 정비구역 지정 사전타당성 검토 심의 조건부 의결

권리산정일 22. 05. 18

조합원수 약 430명

예상 세대수 996명



수안1구역 재개발은 예상 세대수/조합원수 비가 2.31입니다. 비가 2가 넘으니 사업성은 좋은 편이라고 할 수 있습니다.

아무래도 일반분양자들이 많으면 많을 수록 기존의 조합원들이 돈을 내야할 돈은 줄어들고 오히려 비례율이 높아지면서 나중에 조합 해산때 돌려받을 수 있는 돈이 많아질 수 있습니다. 

수안1구역 재개발 내에 있는 다세대주택의 공동주택가격을 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인해보죠. 



공동주택가격

수안하이츠빌라 11700만원~13000만원(전용 17평~20평)

거승빌라트 13800만원~14700만원(전용 16평)

영화맨션 13600만원~18500만원(전용 15평~19평)

부원빌라 16900만원~18100만원(전용 11평~19평)

세영맨션 17800만원-19100만원(전용 20.17평)



공동주택가격은 재개발 사업 투자금을 계산하는 데 감정평가액이 나오기 전 감정평가액을 대신하는 가격입니다. 공동주택가격은 해당지역이 아닌 주변의 다른 지역의 거래가격 등을 기준으로 비교하여 산정합니다. 감정평가액도 똑같은 방법으로 산정하기 때문에 초기 재개발지역에선 비슷합니다. 그러나 재개발 사업이 진행됨에 따라 두 가격의 갭이 차이가 나서 주의가 필요하기도 합니다. 공동주택가격은 사업 진행에 따른 가격상승이 고려되지만, 실제 투자금을 결정하는 감정평가액은 사업 진행에 따른 가격 상승을 배제합니다. 

 

 

 

 

 


이제 수안1구역 재개발을 사진으로 만나보시죠!

 

 

수안1구역 재개발
온천천과 가까운 수안1구역 재개발

 

세병교 위에서 내려다본 온천천 모습입니다.

수안1구역 재개발은 온천천을 끼고 있어서 재개발이 기대 되는 곳이기도 합니다.
세병교를 건넌 뒤,  동해남부선 선로 아래로 지나가면 수안1구역 재개발의 구역이 시작됩니다. 


수안조성하이츠 아파트가 나오는데, 여기는 수안1구역에서 제외되어 있는 곳입니다. 층수가 꽤나 높은 아파트라서 구역에서 제외 된것으로 보입니다. 층수가 낮은 대토아파트부터 수안1구역 재개발이 시작되는데, 온천천 옆이라서 상가들이 꽤 많습니다. 구역 내에는 대체로 층수가 낮은 아파트와 2층주택들이 많습니다. 

수안1구역 재개발
롯데건설에서 벌써 플랜카드를


롯데건설에서 달아놓은 수안1구역 재개발의 사타 검토심의 통과를 축하하는 현수막이 걸려 있습니다.

수안1구역 재개발
이런도로에 소방차가 들어갈 수 없겠죠?

 

수안1구역 재개발
수안3구역은 따로 진행 중!


새동래3차는 수안3구역으로 재개발이 아닌 재건축 사업이 진행되고 있습니다. 아직까지 조합이 설립되지 않았고, 추진위원회 상태인 것으로 봐서 동의율은 50~75% 사이로 보인다고 합니다.


 

분석

처음 구역 내 저층아파트, 빌라 같은 다세대주택의 공동주택가격을 봤을 때, 평균 1억 중반이면 전용면적 15평짜리 물건이 있었습니다. 이미 프리미엄 가격이 1억 후반부터 2억까지 붙었습니다. 전세는 1억에 좀 못미칩니다.  정리해보면,



평균적으로

매매가 약 4억

전세가 약 1억

초기투자금 약 3억

공동주택가 1.5억~2억

프리미엄 1.5억~2억


수안1구역 재개발의 조합원분양가/일반분양가 정보와 비례율은 아직 확인되지 않습니다. 재개발 사업의 사업성을 나타내는 게 비례율이니, 전체 세대수가 조합원 수의 2배가 넘으니 비례율도 나쁘지 않을 것으로 생각됩니다. 아직 초기 재개발지역이고, 지금 투자금이 있다면 지금 매수해서 조합설립 이후나 사업시행 인가 이후 중 투자기간을 고려해서 매도하면 괜찮을 것 같습니다. 물론, 끝까지 들고가도 괜찮은 지역인듯 보입니다. 워낙 위치가 좋아서!



간략한 입지분석

수안1구역 재개발은 초역세권은 아니지만, 1호선 교대역, 4호선 수안역과 동해남부선 동래역을 모두 도보로 이용가능한 위치에 있습니다. 부산의 전통적 중심지인 동래구에 위치하며, 단지 바로 옆에 온천천을 끼고 있어서 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 

​낙민초와 이사벨중이 도보 15분 거리에 있고, 역사가 깊은 동래고도 도보/차량 20분 내 거리에 있어 학군도 좋은 편입니다. 주변 대형마트는 홈플러스와 메가마트 두 곳이 있습니다. 종합병원도 대동병원과 봉생병원이 근처에 있습니다. 그외에는 서면, 센텀 방면 이동도 괜찮은 편입니다. 

지금 현재 부산 만덕-센텀간의 대심도터널이 공사중인데 이 도로의 중간지점인 중앙IC가 바로 수안1구역 재개발 바로 옆에 위치해 있습니다. 그 에 따라 부산의 동쪽인 센텀이나 서쪽인 만덕으로의 교통이 매우 수월할 것으로 보여집니다. 

 

부산 만덕 센텀 대심도
부산 대심도 고속화도로

 

 

결론, 

초투 3억정도로 교통과 학군의 중심지인 동래구에 대지지분을 구입할 수 있다는 점에서 꽤 괜찮은 투자가 아닐까 생각됩니다. 허나 조금만 기다리면 초투 2억대로도 투자할 수 있지 않을까 싶기도 합니다. 

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