구갈 한성2차 아파트는 지대가 주위대비 높은 곳에 위치하고 있습니다.
아파트에 경사가 있기도 하지만 다른말로는 뷰가 좋을 수 있겠죠!!
한성 2차 아파트는 17평 단일평형으로 384세대로 구성되어 있고
6층의 저층 아파트 단지 7개동이 오손도손 모여있는 아파트입니다.
기흥역 주변 재건축아파트들이 많은데
구갈 한성2차만의
특이사항으로는 PC공법으로 지어졌다는 점입니다.
여기서 PC공법이란,
80~90년대에 한국은 PC공법으로 아파트가 건설되곤 했습니다.
80년대 급속한 도시화와 경제성장, 88 서울올림픽 개최로 인해 서울과 수도권 개발이 시작되며 서울의 주택가격이 급상승했습니다.
주택가격 안정화를 위한 대규모 주택공급을 위해 신도시, 신시가지 아파트를 대량시공하던 시기다보니 공사기간 단축, 비용절감의 목적으로 PC공법 아파트가 건축되던 시기입니다.
PC공법이란 Precast Concrete 공법을 줄인 말입니다.
콘크리트로 미리 아파트의 각 구조물(기둥, 보, 벽, 슬라브 등)을 미리 만들어 현장에서 조립하는 기법입니다. 그래서 조립식 아파트라고 부르기도 합니다.
콘크리트 구조물을 공장에서 미리 생산하기때문에 기후나 환경영향이 적어 RC공법 대비 콘크리트 구조물의 강도와 품질이 좋습니다.
또한 미리 제작된 콘크리트를 현장에서 조립하기때문에 공사기간이 단축되며 건축에 필요한 인력이 줄어 인건비와 관리비 모두 절감되는 효과가 있습니다.
위에 설명한 장점을 바탕으로 8,90년대 PC공법 아파트가 건설되었지만 문제점이 있었습니다.
콘크리트의 강도는 좋지만, 조립식 콘크리트간 접합에 문제가 생기면 단열, 누수, 방음 등의 하자가 발생했습니다.
한국의 경우 계절별 온도차, 습도차가 크다보니 접합부분 하자가 불가피했고 그 결과 다량의 하자가 발생했습니다.
또한 건설사의 부실공사까지 겹치게되어 8,90년대 PC 공법으로 건축된 아파트는 구조안전성에 문제가 있는 경우가 많았습니다.
현재는 기술이 발전해서 덴마크, 일본의 경우 3,40층 이상 고층건물에도 PC공법, PC복합공법을 활용하고 있지만, 8,90년 당시에는 기술력 부족과 부실시공으로인해 구조안전성에 하자가 발견되곤 했습니다.
PC공법으로 지어진 노원구 상계주공 8단지 아파트의 경우 1988년에 준공되어 재건축 연한 30년을 채우지 못했지만, 2005년 안전진단을 통과하여 2020년 신축아파트 포레나노원으로 재건축을 끝냈습니다.
모든 PC 공법 아파트에 문제가 있다고 볼 수는 없지만, 위 사례와 같이 8,90년대 지어진 PC 공법 아파트는 구조안전성에서 낮은 점수를 받을 가능성이 높습니다.
이래서 올해 예정되어 있는 정밀안전진단을 통과하기가 어렵지 않을것으로 보여집니다.
게다가 단일세대라 진행에 거침이 없을것 같습니다.
기흥역 주변 아파트들이 다같이 재건축에 돌입해도
가장 가능성이 높은 포인트들이기도 합니다.
그리고 빠를것으로 예상되는!!
단지명 : 기흥 한성2차
용적률 : 105%
구분 : 3종일반주거지역
입주년도 : 1993년 7월
대지면적 : 20,445m2
세대수 : 384세대
세대당 평균 대지지분 : 15.26평 (중요포인트)
재건축시의 예상되는 분담금은
19000m2(상가면적제외) -> 평 환산 : 약 5700평
5700평 X 용적률 290% 적용 시 = 연면적 16530평
16530평 / 34평 = 486세대 (새 아파트 34평 기준 486세대 가능)
일반분양 수 : 486세대 - 384세대 = 102세대
건축비 1천만 원/평 (대충) X 34평 x 486세대 = 1652억 소요
(여기서 말하는 건축비는 철거비, 이주비, 이자 이런 거 모두 포함)
일반분양 102세대 X 11억(새 34평 시세 기준) = 1122억 일반분양 수입
총 건축비 1652억 - 일반분양 수입 1122억 = 530억 (추가 분담금)
530억 / 384세대 = 1.38억 (조합원당 추가 분담금)
6억(현 시세)+1.38억(추가 분담금)= 7.38억
고로 7억 4천만원정도면 기흥역 초역세권에 초품아 34평형 아파트에서 살 수 있을 것 으로 보여집니다.
물론 모든건 예상입니다. 아주 지극히 개인적인 예상
지난 2021년 3월 15일
용인시는 재개발, 재건축 개발 계획을 담은
2030 용인시 도시주거환경정비기본계획을 발표!
여기서
기흥2구역이 구갈 한성2차 아파트이고
2021년 1단계 계획으로 첫 스타트를 끊습니다.
성남도 성남시에서 나서서 재건축, 재개발을 관리하고 있다보니
진행이 빠르게 바뀌고 있는데
용인도 비슷한 전철을 밟고 있는 것 같습니다.
다만, 주의할 것은
재개발, 재건축은 단계가 매우 많습니다.
아주 기~~~인~~~~~호흡으로 봐야합니다.
안전진단
재건축구역지정
추진위원회승인
조합설립인가
시공사선정
사업시행인가
관리처분인가
기존아파트철거 및 이주
아파트 건축공사 및 완공
입주
의 절차로 진행되는데 거의 모든 단계가 조합원 몇십프로 이상의 동의 들이 필요한 부분이고
시간이 오래걸리는 인가들이 많다보니
정말 길게 봐야합니다. ^^
용적률 250%, 최고 290%까지 적용될 예정이며,
현재 구갈 한성2차 아파트의 용적률은 105%정도입니다.
이정도면 아주 준수한 용적률이죠.
(엘리베이터 없는 저층아파트의 가장 좋은 점)
네이버지도를 보면 알 수 있듯이,
기흥역 초역세권이고
맞은편에 기흥역 롯데캐슬, 푸르지오, 힐스테이트 등과 시너지효과를 보여주며 뉴타운급 신도시로 탈바꿈 할 수 있어보입니다!
GTX-A노선이 완공되는 시점에 구갈 한성2차 아파트도 완공이 예상됩니다.
(용인시에서 관리하면서 진행되는 재건축이기에 그리 늦지는 않을 듯)
물론, 몸테크로 그때까지 버티는게 힘들겠지만,
버티기만 한다면, GTX-A 노선으로 강남(삼성역)까지 가는 것도 굉장히 빠를 것 같고!
용인에서 구성역 주변 개발에 돈을 쏟아 부어서
플랫폼시티를 개발한다고 하니 생활여건은 훨씬 좋아지지 않을까 합니다.
이 돈은 모두 삼성 반도체 클러스터에서 나오는거겠죠!
그러니 플랫폼시티 사업이 쓰러지는 일은 없을 것 같습니다. ㅎ
구갈 한성2차 아파트에 꽂혀서 한시간동안 자료 취합을 해보았네요 ㅎㅎ
누군가 도움이 될 수 있다면 좋겠습니다. ^^
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