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[재개발] 다세대, 연립 주택(빌라) 투자 전 알아야 할 기본 사항들

Sharklet 2022. 4. 13.

흔히 빌라라고 말하는 것들은 다세대주택, 연립주택입니다.

법적, 공식적으로 빌라라는 용어 자체는 없습니다.

그래도 다세대, 연립을 아우르는 말인 '빌라'를 사용하겠습니다.


빌라 투자 주의사항 1.

- 저렴하게 사야 한다.

당연한 소리지만 빌라는 더욱더 저렴하게 사야 합니다.

왜냐면 재개발 물건이 아닌 이상에야 시세 차익이 크게 나기 힘듭니다.

저렴하게 살수록 그것이 곧 차익입니다.

매도 시 한 푼이라도 더 올려 받으려 하면 팔기 힘듭니다.

아래로 마진을 든든히 가져야 500~1000만 원 네고하여 매도하기도 쉽습니다.



저렴하게 매입하기 위해서는 장기간 임장이 필요합니다.

빌라의 특성상 매수매도가 쉽지 않습니다.

6개월 이상 임장을 다니며 천천히 입맛에 맞는 빌라가 원하는 가격에 나오기를 기다릴줄 알아야 합니다.



전혀 먼저 달려들어 매수할 필요가 없습니다.

여러 이유로 급히 매도해야 하는 사람은 나오기 마련이거든요.

우리는 반대로 네고의 여지가 더 크게 생긴다는 의미입니다.

느긋하게 임장 다녀야 원하는 매물을 매입할 수 있습니다.



빌라 투자 주의사항 2.

- 현장에서 전월세 가격, 수요를 정확히 파악한다.


아파트는 재건축 이슈가 있는 썩다리의 경우 전세가율이 매우 낮습니다.

하지만 빌라의 경우 웬만한 구축이 아니고서야 신축과 기축의 전세가격이 크게 차이 나지 않습니다.

평형별로 그리고 구조별로 전세가격이 어떻게 형성되는지 여러 공인중개사 사무소를 통해 확인하는 것이 필수입니다.




빌라는 아파트처럼 표준화돼 있지 않습니다.

구조도 제각각이고 전용면적도 제각각입니다.

현장을 더욱 중요시해야 하는 이유입니다.

2룸이라도 맞벽이 있는 2룸과 맞벽이 없는 2룸의 효용은 다르고 이것이 전세가격에 녹아납니다.



맞벽이라 함은 방과 거실 사이에 벽이 11자로 마주 보고 있어 거실에 소파와 TV를 나란히 놓을 수 있는 구조의 벽을 말합니다.

실제로 맞벽이 없는 2룸 빌라가 무척 많습니다.



발품을 통해 전세가격이 정확히 파악이 된다면 매매가격을 가늠해 볼 수 있습니다.

과도하게 높은 가격으로 매수한다면 정말 돌이킬 수 없는 결과를 초래할지도 모릅니다.

내가 원할 때 팔 수 없는 것이죠.

아주 오래 묵혀야 할지도 모릅니다.



특히나 빌라는 더욱이 매매가격과 전세가격이 맞물려 움직입니다.

이를 잘 파악하면 리스크를 줄이고(=저렴하게 사고) 수익을 크게 만들 수 있습니다 (저렴하게 살 수록).



개인적으로 시장가격에 사고 오르길 기도하는 것은 빌라 투자에 적합한 방식이 아니라고 생각합니다.

잘 오르지 않는 것이 빌라의 특징이니까요.



역시나 본질은 대지지분
(재건축이나 재개발이나 가장 중요한건 대지지분입니다.)



진정한 의미의 부동산은 대지입니다.

오피스텔의 본질적 가치가 낮은 이유죠.

준주거지역 이상에서 높은 용적률을 받고 올리면 세대당 대지지분은 제로에 수렴할 겁니다.



빈 땅이 없는 서울, 경기 주요 지역의 특성상 대지지분이 많이 붙어있는 건축물을 사는 것이 땅을 매입하는 유일한 길입니다.

대지지분이 많으면 하방경직성도 큽니다.
이게 가장 중요한 포인트인것 같습니다.

현금이 풀려나는 만큼 동일 크기의 대지 가치는 매년 상승할 수밖에 없거든요.



같은 조건이면 대지지분 높은 것이 혹여나 재개발이 진행되더라도 먹을게 더 많겠죠.

아파트는 가격이 비싸니 빌라 투자를 통해 땅을 모아가는 분들도 분명 많을 겁니다.

단기에 팔아야 하는 것이 아니라면 서울 내 부동산(땅)을 모아가는 것만큼 안정적인 것도 없을 테죠.




땅을 최우선 기준점으로 하여 물건을 보면 많은 것들이 이해되고 또 보이기 시작합니다.

민락1주거개선지구


2020년 부산이 조정지역에서 해제되고 전역에서 재건축, 재개발의 "재"자만 들어가도 불타오르던 그 시기

민락1주거개선지구에 투자를 한 적이 있습니다.

결론은 배액배상을 당해서 광안대교가 보이는 곳의 대지지분을 갖는다는 꿈이 물거품이 되어 버렸지만,

그것도 경험이었지요.

아마도 저 곳이 아파트로 변모하려면 10년이 걸리거나 그 이상 걸릴지도 모르겠습니다.

하지만, 꼭 아파트가 완성이 되어야 그 꿈이 완성되는 것은 아닙니다.

그 중간에 언제라도 자신의 목표치에 도달하면 하차해도 되는 겁니다.

꼭 그 곳에 살 필요는 없지요.


많은 사람들이 재개발, 재건축이 위험하다고 생각하는 지금도 기회는 있는 것 같습니다.


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