보존등기 & 소유권이전등기에 대하여,

신축 아파트를 분양받거나 매매를 하신 분들 중에 잔금대출을 받으려고 할 때,

 

여러 가지 금융사를 알아보시는 경우가 있습니다.

 

그런데 경우에 따라, 여러 가지 금융사에 연락을 해 보시는 것이 의미가 없는 경우가 있습니다.

 

 

​

왜냐면, 

신축 아파트 입주 시에는 아직 보존등기가 나오지 않아서,

 

시행사와 협약을 맺은 금융사만 잔금대출을 취급할 수 있기 때문입니다.

 

이를 소위 후취담보대출이라고 합니다.

 

여기서 잠깐 신축아파트의 보존등기와 잔금대출 프로세스를 체크해 보시겠습니다.

보존등기라는 것은 건물을 신축한 후, 최초로 취득 한 것에 대한 등기라 할 수 있겠습니다. 

 

다시 말해 사람으로 치면, 출생신고라 할 수 있죠.

​

 

이러한 보존등기를 신청할 수 있는 것은 건축주나, 시행사라고 할 수 있습니다.

​

그렇다면, 이 보존등기는 언제 신청을 하는 건가요???

​

우선 건물이 완공이 되면, 건축주는 해당 자치단체에 준공검사를 신청하게 됩니다.

 

자치단체의 준공검사에서 아무런 문제가 발생되지 않으면,

 

자치 단체는 그 건물에 대한 "사용승인"을 내주게 됩니다.

​

 

어떤 분들은 아파트의 "사전점검"이 공지가 뜨면, 다 된다고 생각하는데요.

 

사전점검은 말 그대로 사전에 점검을 하는 것이지, 아직 사용승인이 된 것이 아닙니다.

 

보통 사전점검 후 1달을 전후로 해서 사용승인이 나오게 됩니다.

​

이렇게 사용승인이 되면, 비로소 입주가 가능합니다.

​

 

이렇게 사용승인이 되면, 해당 지자체는 "건축물대장"을 만들게 됩니다.

 

보통 건축물대장을 만드는 데는 1~3달 정도가 소요됩니다.

​

 

건축물대장이 만들어진 다음 "소유권보존등기부등본" 을 만들 수 있는 것입니다.

 

해당 등기소의 소유권보존등기등본 작업도 대략 1~3달 정도가 소요됩니다.

​

이렇게 시간이 많이 걸리다 보니, 건물은 이미 다 지어졌는데,

입주를 안 시킬 수가 없지요.

​

 

 

cjd

 

앞서 사용승인이 나면, 입주가 가능하다고 말씀드렸습니다.

 

그런데 금융사에 대출을 실행하려면, 담보 부동산에 "설정"이라는 것을 해야 하는데,

 

등기부등본이 아직 나오지 않았기 때문에 담보로 취급하는 것이 불가능합니다.

 

​

이러한 문제점을 보완하기 위해 "후취담보" 라는 제도가 생겼고,

 

이는 시행사와 협약을 맺는 금융사(해당지점)만 참여를 할 수가 있는 것입니다.

 

이러한 후취담보상품을 현장에서는 우리가 소위 입주 잔금을 위한 "집단대출"이라고 명칭 하는 것입니다.

 

​

연지공원푸르지오

​

보통 집단대출은 적게는 2~3곳에서 많게는 4~5개 금융사가 참여를 합니다.

 

그 금융사들 내에서도 경쟁이 있기 때문에, 조건들은 조금씩 다를 수 있습니다.

 

정리해 보면, 신축아파트의 경우, 사전점검 후 사용승인이 나는데,

 

이때까지는 아직 소유권보존등기가 나오지 않은 상태 입니다.

 

때문에 사용승인 후 입주를 위해 대출을 받으려는 분들은 "집단대 금융사"를 이용할 수밖에 없다 하겠습니다.

​

 

 

cjd

 

결국 신축 아파트를 위해서는 잔금을 치르기 위해 정해진 금융사 이외 금융사를 이용하기 쉽지 않다 하겠습니다.

​

 

하나 더 중요한 것은 잔금을 치르면서 소유권 이전등기가 가능한 부동산이어야 합니다. 

 

소유권이전등기란, 쉽게 이야기해서 매수자 이름으로 소유권을 넘기는 것이라 하겠습니다.

 

하지만 가끔 이러한 소유권이전등기가 불가능한 단지들이 있습니다.

​

서면아이파크

 

소유권이전등기가 불가능한 곳이 어디 있는가?

 

꼭 알아 두셔야 하는 경우입니다.

 

보존등기가 나지 않고, 잔금을 치루더라도 취급이 불가능한 단지들이 있습니다.

 

보통 재개발, 재건축 아파트들이 보존등기가 늦게 나오곤 합니다. 

 

조합 정리나 여러가지 문제들때문이죠.

 

보존등기와 소유권이전등기가 이루어지지 않았기 때문에 새로 매수하려는 사람은

 

금융사를 통해 금융상품 즉,

 

대출을 받기가 힘들기 때문에 매매도 상당히 제한적일 수 밖에 없습니다.

 

 

그래서 거의 보존등기가 나기 전에 매매가 되는 경우는 

 

거의 현금으로 한다고 생각하면 되는 것입니다.