분당 재건축 과연 가능할까? 까치마을

분당 재건축 과연 가능할까? 까치마을

분당구는 예로부터 성남시에 속했지만, 속하지 않은 자치구의 느낌이 항상 나곤 했습니다. 
성남 구시내와 집값차이도 어마어마했으며 신혼부부나 능력이 조금 되는 분들이 많이 진입을 했었죠!
그러다 보니 학군도 좋고, 공원도 많고, 살기에 더없이 좋은 곳이 되었습니다. 
거기다 최근들어 서울과의 지하철 여건도 개선이 많이 되면서 강남까지의 시간이 옛날보다 훨씬 단축이 많이 되었습니다. 게다가 아직도 계속 교통인프라 개선이 추진되고 있고!!

분당 재건축 까치마을

분당 아파트 중에서 재건축이 가능한 곳은?

천당 아래 분당이라 불리던 곳도 이젠 구축들이 생겨나기 시작했습니다. 90년대 중반 완공 된 아파트들은 목동처럼 이제 재건축이냐 리모델링이냐를 추진하게 될 시점이 오고 있습니다. 

그중에 가장 재건축 가능성이 풍부한 단지를 공부하고 있으며 탐색 중인데요. 
물론 제가 투자를 하거나 실거주를 할 생각은 아니고 마이 브로에게 조금이나 도움이 될까 하여 끄적끄적거려 봅니다. 

보고 있는 곳은 
까치마을 주공2단지 아파트

 

 

까치마을 주공2단지 장점

 

분당선과 신분당선이 함께 있는 미금역에서 도보로 10분 거리입니다. 
미금초와, 불곡중, 불곡고를 품고 있으며, 왼편으로는 2001아울렛과, 미금역 오른편으로는 분당서울대학교병원과 탄천이 흐르고 있습니다. 위아래로는 같이 재건축의 여지가 많은 주공 아파트들이 있습니다. 

 

캬~ 탄천!!!
가서 보지는 못했지만, 탄천이 정말 좋다고 하더라구요. 
거기다 까치마을 옆에 있는 탄천 구간이 최고 라고 했습니다. 

(마이브로 왈!)

위로 선경아파트는 주공1단지이며, 대지지분이 주공 2단지보다는 크지만 더 비싼 감이 있습니다. 
미금초는 큰 도로를 하나 건너야하지만, 이 정도면 초품아라 할 수 있겠습니다. 
오른편으로 5분만 가면 탄천!
사실 하천이 그렇게 큰가 싶기도 하지만, 우리가 저녁을 먹고 조금 부대껴서 산책을 하고 싶어도 주변에 아파트들밖에 없어서 못하는 경우도 많지요. 

 

그럴 때는 정말 하천 하나 있으면 너무 좋겠다 싶고, 사실 있으면 정말 좋더라고요. 



미금역 쪽으로 학원가도 형성되어 있고, 구미도서관도 미금역 근처에 있습니다. CGV와 홈플러스는 아주 조금만 내려가면 있으며 이로 보나 저로 보나 가장 큰 장점은 미금역을 통한 서울과의 접근성이 아닌가 싶습니다.   

아니 강남과의 접근성이라 해야 하나. 
강남과의 시간이 얼마나 걸리느냐에 따라 집값이 결정되는 거니까요!

 

 

까치마을 주공 2단지 과거 가격대

 

2020년 8월 검색했을 때는 
가장 작은 20평대가 6억 5천에 거래되고 있었고,
전세 끼고 3억 9천 정도의 Gap이면 살 수 있었습니다. 


가격의 과거의 값이고 
가치는 현재의 값이다. 

 

 

까치마을 주공 2단지 현재 가격대

 

23년 1월 현재 7억에서 8억대에 매물들이 있음!

과거보다 5천에서 1억 정도 올랐다고 생각할 수도 있겠지만 그게 아니라 

올랐다가 빠진 거죠. 

최고가는 8억 7천에 거래되기도 했었습니다. 

 

현재 전세는 2억 7천에서 3억 7천에 매물이 올라와있네요

 

Gap은 약 4억 5천 정도 있어야 하겠네요. 

 

까치마을 주공 2단지 재건축 가능할까?

 

이렇게 높은데 재건축 여지가 있겠어?
할 수도 있지만, 동 간 거리도 어마어마하게 넓고 같은 단지 안에 낮은 아파트들도 꽤 있습니다. 

 

보통 세대당 평균 대지지분이 15 이상이면 사업성이 있다고 보는데. 
딱 JUST 하게 15평 나오네요. 
현 용적률이 150%밖에 안되기도 하고 해서 사업성이 있다고 봅니다. 

물론 1단지가 조금 더 좋긴 좋지만 더 비싸니깐. ㅎ
평균대지지분 19평이면 거의 안전빵이라고 할 수 있겠죠. 

30년 지나고 하면 아마 슬슬 이야기가 나오지 않을까?
이야기만 나와도 시세는 즉각 반영되기 시작하고 
그러면 잡으려 해도 잡지를 못합니다. 

재건축, 재개발은 원래 그렇죠.

 

불곡중의 학군이 떨어지는 곳은 아닌 듯하더라고요. 
좋은 동의 좋은 층은 뷰도 꽤나 좋을 것으로 예상되고요. 
(앞에 5단지도 빽빽하게 올라온 게 아니고, 6단지는 낮아서 뷰가 좋은 듯)
2단지가 평형이 2개뿐이라 의견합치가 쉬울 것으로 예상된다고 합니다. 

보통 재건축을 할 때는 이해관계가 뒤섞이면서 시간이 오래 걸리거든요. 근데 두 개 평형밖에 없다면, 의견 합치가 훨씬 수월할 것으로 예상됩니다. 

 

 

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