알아야한다!!) 주택임대차보호법 전월세 Q&A

전월세 상한제와 계약갱신청구권제가 담긴 

 

주택임대차보호법 개정안이 지난 7월 31일 국무회의를 통과하고 본격시행되었습니다. 

 

이 날부터 전월세 계약 갱신 때 임대료 인상이 5%이하로 제한되고 세입자가 원하면 전월세 계약을 한 차례 연장, 총 4년간 유지할 수 있게 되었습니다. 

 

앞으로 달라지는 점, 집주인과 세입자가 궁금해 할 만한 사항을 Q&A로 정리해봅니다. 

 

 

 

1. 법이 왜 이렇게 빨리 시행되었는가?

 

보통 법 개정안이 국회를 통과하고 국무회의를 거쳐 시행되기까지 최소 1~2주 정도 걸리지만, 이번 주택임대차보호법은 시행 전 집주인들이 미리 다른 세입자와 계약을 맺는 등의 부작용이 생길 수 있어 이례적으로 임시 국무회의를 통해 시행 시기를 앞당겼습니다. 

 

 

 

2. 앞으로는 전월세 계약기간이 무조건 4년으로 보장되는가?

 

앞으로 전월세 계약기간이 무조건 4년으로 보장되는 것은 아닙니다. 

그러나 세입자는 기본 2년인 계약기간을 1차례 연장해 달라고 요구할 권리를 보장받습니다. 

총 4년(2+2)간 임대차 계약을 유지할 수 있게 된것 입니다. 

집 주인은 특별한 사유 없이 세입자의 계약 연장 요구를 거절할 수 없게 되었습니다. 

 

 

 

3. 법 시행 이전에 이미 전세로 살고 있고, 올해 10월 계약이 끝나는 경우에도 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는가?

 

네 가능합니다. 

이번 법안에는 계약갱신청구권제를 기존 전월세 계약에도 소급적용한다는 내용이 담겨 있습니다. 

단, 계약 만료 1개월 전까지는 권리를 행사해야 합니다. 

계약 기간이 1개월 미만으로 남았고, 앞서 집주인으로부터 계약 해지 통보를 받은 세입자라면 갱신 청구가 어렵습니다. 

 

 

 

4. 집주인이 개정 법 시행 전에 계약 해지를 통보하고, 다른 세입자와 계약까지 마친 상황이라면 어떻게 되는가요?

 

집주인의 계약 해지 시점에서 남은 계약 기간이 6개월 미만이라면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 주장할 수 없습니다. 새 세입자도 보호받아야 하기 떄문입니다 .

 

 

 

5. 이미 전셋집에서 6년이나 살았는데 또 연장이 가능할까요?

 

지금까지 몇년을 살았는지와 관계없이 법 시행 이후 한차례 더 연장이 가능합니다. 

 

 

 

6. 집 주인은 어떤 경우에 계약 갱신을 거절 할 수 있는가요?

 

집 주인 자신이 들어가 살거나 직계존속(부모나 조부모), 직계비속(자녀나 손자녀)이 거주할 목적인 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 

 

대신 2년간 실거주해야만 합니다. 

 

 

 

7. 집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해 놓고, 제3자를 세입자로 들이면 어떻게 되나요?

 

집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

3개월치 월세, 또는 집주인이 다른 세입자에게 전월세를 주면서 받은 임대료와 계약 갱신 거절 당시 임대료 차액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있습니다. 

하지만, 임차인이 현실적으로 그 증명이 쉽지는 않아 이와 관련한 법 개정을 준비중에 있습니다. 

 

 

 

8. 집 주인이 집을 팔아도 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제 효력이 유지되나요?

 

네, 집주인이 바뀌어도 계약 갱신 청구권제의 효력은 유지됩니다. 

 

 

 

9. 서울 삼성, 청담, 대치, 잠실 동 등 토지거래허가구역은 전세 낀 집은 매매 자체가 안되는데, 이런 경우 주택 매각 목적으로 계약 갱신 요구를 거절 할 수있나요?

 

원칙적으로는 안됩니다. 

다만 토지거래 허가구역 제도가 1년 단위로 갱신되는데다 장기간 지속된 적이 거의 없기 때문에 실제 거래허가를 못받아서 주택을 팔지 못하는 경우는 극히 드물 것으로 예상됩니다. 

 

 

 

10. 집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절한 후, 비워두거나 실거주하지 않은 채 집을 매각했다면 이것도 손해배상 대상인가요?

 

정당한 사유없이 제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상은 아닙니다. 

 

 

 

11. 전월세 상한제는 어떻게 적용되나요?

 

전월세 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 5% 넘게 올릴수 없습니다. 

전세 5억원 계약을 갱신한다면, 2,500만원 이상 전세금을 올릴 수 없다는 것이죠/

 

 

 

12. 전국 어디서나 일률적으로 '5% 상한제'가 적용되나요?

 

아닙니다. 

지방자치 단체장이 5% 이내에서 상한 비율을 정할 수 있습니다. 

지역 임대차 시장 상황에 따라 2~3%정도로 정하는 것이 가능합니다. 

 

 

 

13. 법 시행 전부터 거주하고 있는 세입자들에게도 '5% 상한제'가 소급적용되나요?

 

그렇습니다. 

올해 9월이 전세만기라면 한 차례 계약 갱신을 하면서 임대료는 종전 금액의 5% 이내에서 지자체장이 정한 만큼 올려주면 됩니다. 

 

 

 

14. 집 주인과 세입자가 합의하면 5% 이상 올릴 수도 있나요?

 

아니오 불가능합니다. 

 

 

 

15. 기존 세입자가 4년(2+2)을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 세입자를 들일 때에도 '5% 상한제' 를 적용받나요?

 

아닙니다. 

신규계약때는 적용되지 않습니다. 

그렇기 때문에 기존 세입자 4년을 살고 나간 이후에 전세금이나 월세가 폭등할 가능성도 있습니다. 

 

 

● 임대인의 정당한 거절 사유

☞ 2개의 차입액 연체(2개월 연체로 연속하지 않아도 됩니다.)

☞ 거짓, 부정 방법으로 임차한 때

☞ 상호 합의해 임차인에게 상당한 보상을 한 경우(이사 비용 등)

☞ 임대인의 동의 없이 전대 한 경우(전전세)

☞ 임차인의 과실로 파손

☞ 주택의 멸실로 인해 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

☞ 임대 목적 주택의 부분을 철거, 재건축할 경우 (임대차 계약 시 구체적인 사항을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따른 경우, 노후, 훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우 등)

☞ 임대인이 실제 거주하려는 경우 (임대인의 직계존비속 포함)

☞ 임차인의 의무를 현저하게 위반했거나 계속하기 어려운 중대한 사유 발생