다주택자 임대사업자 등록 관련

4월 이후 부동산 시장의 변수, 4월부터 다주택자 양도세 중과

 

4월 이후 조정대상지역 내에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본 세율에 10%, 3주택자는 20% 가 추가됩니다. 

또한 올해부터 세법이 개정되어 양도세 최고세율이 40%에서 42%로 2% 높아졌습니다.

장기보유 특별공제도 4월 이후 조정대상 지역인 경우 배제되므로, 이래저래 조정대상 지역 내 다주택자들은 4월 전에 조정대상 지역 내 주택을 처분하든지 임대사업자로 등록할 지 고민이 많을 것 같습니다. 

양도 차익이 1억 5,000만원을 넘으면, 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으며 42%의 세율을 적용받는다. 

 

 

 

4월 이후에는 다주택자의 세금 부담이 한층 무거워지기 때문에 장기간 버틸 자금의 여력이 없는 사람은 집을 팔거나 임대사업자 등록을 해야만 한다. 

 

 

 

 

(그럼 지금은 양도세의 세율이 어떻게 배정되어 있는가? 금액에 따라 다르겠지? 

Anyway, 지금 현재 금액에 따른 양도세의 세율이 어떻든간에 기본세율에 10%가 추가된다는 것도 굉장히 크게 다가올 수 있다는 거지, 그리고 임대사업자 등록을 하고 1주택을 가지고 있을때 처분을 한다면, 비과세 혜택을 받는다고 하면, 말이 달라질 수 있을것 같다. )

(양도세는 일정한 시간이 지난 후 경제적 가치가 증가한 자산을 양도할 때 얻은 이익에 대해 부과하는 세금이다.)

 

 

 

 

 

주택을 매각할 것이라면, 장기보유 특별공제 잘 활용해야 합니다. 

주택매각을 고려한다면 장기보유 특별공제를 잘 활용할 필요가 있다. 

자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 

10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 

다만 4월부터는 조정지역내 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 그 전에 결정해야 한다. 

아울러 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해주기 때문에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 잘 확인해야 한다. 

그리고 내년부터는 공제율이 10년 보유시 30%에서 20%로 줄어든다는 점도 고려해야한다. 

 

 

장기 임대사업자로 등록하는 것도 방법이다. (내가 원하는 정보)

임대사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있고 장기보유특별공제 혜택도 받는다. 

다만 수도권의 경우 개별주택 가액이 6억원(비수도권은 3억원)을 넘으면 중과세 예외를 인정 받지 못한다는 점을 알아둬야 한다. 

또 5년 이상 의무적으로 임대를 해야하며, 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한된다. 

또 임대소득 발생으로 건강보험료 부담이 높아질 수 도 있다. 

 

(5년이나 8년 씩 집이 묶이는 점과 공시가격 6억원 초과 주택의 경우 세제혜택이 없다는 점은 부담, 3월 말까지 등록하면 5년 이상만 임대하면 되지만, 그 이후에는 8년 이상 임대해야 한다., 임대사업자 등록을 고민 중이라면 서두르는 게 유리하다.)

 

 

 

 

 

그리고 정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표하면서 8년 이상 장기임대주택 사업자에 대해서 다양한 세제 혜택을 주겠다고 밝힌바 있다. 

우선 정부는 내년 말까지 유예된 연 2,000만원 이하 임대소득에 대한 분리과세를 추가 유예없이 2019년부터 정상 과세하면서 현재 60%로 일괄 적용되는 필요경비율(소득을 구할 때 공제되는 경비율)을 임대주택 등록 사업자는 70%, 미등록 사업자는 50%로 차등 적용할 계획이다. 

건강보험료는 예정대로 2019년 소득분부터 정상 부과할 방침이며, 다만 2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자에 대해서는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면하기로 했다. 

8년 임대시에는 건강보험료가 80% 감면되며 4년 임대시에는 40% 감면된다. 

또, 임대주택으로 등록한 공동주택, 오피스텔 등에 대한 취득세, 재산세 감면기한을 내년 말에서 2021년까지 3년간 연장한다. 

 

 

예를 들어 보유주택을 3가지 그룹으로 구분한다면,

 

먼저, 자가주택의 경우 당연히 '거주주택 양도세 비과세'를 노려야 합니다. 

전 세대원이 2년 거주만 하면 되기에 면적 제한, 가액 제한 등이 없습니다. 이건 꼭 챙겨야만 합니다. 

 

다음으로 등록 임대주택의 경우, 당연히 민간단기와 준공공으로 구분이 됩니다만, 세제헤택을 중요하게 생각한다면 준공공이 월등히 좋습니다. 

그렇지만 세상에 공짜 점심은 없죠. 관련 규정을 잘 지켜야 하고 그래야만 제대로 된 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 

간혹 5% 초과 상승해도 괜찮다. 지금까지 제재가 없더라 등의 말씀을 할 수 있지만, 그러다 나중에 큰 코 다칠 수 있습니다. 

준공공은 한번도 가지 않았던 길이며, 양도세 중과 배제, 장특공 적용, 양도세 100% 감면 등 굵직굵직한 세제 혜택은 소득세법과 조특법에서 다루고 있으니, 관할 구청보다는 세무서에 더 가깝다고 할 수 있습니다.)_

 

그래도 8년이 너무 길다고 생각하시는 분들은 오는 4우러 이전까지 민간단기로 등록하시는게 하나의 방법이 되겠습니다. 현재로선 민간단기로 양도세 중과는 배제가 되기 때문입니다. 

 

 

(집이 아무리 많아도

1. 거주주택에서 전 세대가 2년이상 거주하고

2. 나머지 주택을 전부 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면

3. 거주주택을 양도할 때, 2. 에서 등록한 임대주택은 주택수에서 제외되어 1.거주주택은 비과세가 가능하다!!)

 

(단, 주의할 점은 2. 임대주택의 경우 등록당시 기준시가가 6억원이하이어야 한다는 점입니다. 이는 종부세 합산배제 요건과도 동일)

 

(즉, 원샷 원킬!! 집이 아무리 많아도 거주주택 1채는 비과세를 받을 수 있는 방법이므로, 

한가지 재미있는 점은 5년 이상 의무임대를 해야하는데(민간단기 4년이라고 해서 착각하시면 안됨, 엄밀히 말해 이 녀석은 세법에서 말하는 '장기임대주택'이기 때문) 1. 거주주택을 2. 임대주택을 5년 이상 임대하기 전에 매도해도 일단 비과세를 해줍니다. 그리고 2. 임대주택을 사후관리해서 혹시 2. 임대주택이 5년 이상 임대를 안하면 비과세 해줬던 양도세를 걷어갑니다. 

즉, 5년 임대의무기간이 경과하지 않더라도 일단 비과세를 해주되, 사후관리에 들어가므로 5년 의무임대는 반드시 해야한다!!)

 

 

 

 

다시 말해 임대사업자 등록시 장점으론

1. 취득세, 재산세 감면

2. 임대 소득세 감면

3. 양도세 중과 배제

4. 종합부동산세 합산 배제

6. 건보료 인상분 감면

 

임대사업자 등록시 단점으론

1. 소득세 인상

2. 양도기간 제한(4년, 8년)

3. 건강보혐료 인상

 

 

 

주택 임대사업자로 등록하려면, 

임대주택 소재지가 아니라 소유자의 현재 본인 거주지의 시, 군, 구청을 방문해 서류접수를 해야 한다. 

하지만, 시,군,구청에선 세무상담을 별도로 해주진 않는다. 세무사를 따로 찾아가 상담을 받고 소유자가 임대주택 등록 여부를 결정한 뒤 임대주택 등록만 이곳에서 이뤄진다. 

 

임대주택 등록시 시,군,구청 에 가져가야 할 준비물은 신분증과 소유권 증명 서류 예컨대 등기부등본이나 매매계약서 또는 분양계약서를 들고가야 한다. 

각 구청 임대사업자 관련 창구로 찾아가 등록하면 된다!