노후도시 특별법, 재건축시장에 물 들어오는 소리가 들리시나요?
국토교통부는 1기 신도시 정비사업 활성화를 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔습니다. 1기 신도시 정비사업은 윤석열 대통령의 공약사항으로, 정부는 지난해 5월부터 전담 태스크포스(TF)를 구성해 특별법에 담을 내용을 논의해 왔는데요!
특별법 적용 대상은 택지조성사업 완료 이후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지로, 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)와 함께 수도권 택지지구와 지방거점 신도시 등입니다. 적용 대상 범위를 통상 기준(330만㎡) 보다 넓히면서 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등이 혜택을 볼 수 있게 되었습니다!
노후도시 특별법의 다양한 혜택들
특별법에 따라 특별정비구역으로 지정되면 정비사업 추진과정에서 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 재건축 안전진단 기준이 완화되고, 업무시설이나 기반시설 확충 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 아예 면제해 주는데요!
재건축 성사 여부의 핵심이 되는 용적률도 종 상향을 통해 높여준다. 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향될 경우 용적률이 300%까지 높아집니다. 역세권 등 일부 지역은 최대 500%까지 적용된다고 합니다.
상업지역이 아님에도 용적률이 500%까지 올라가면 사업성이 어마무시하게 올라가는 것과 마찬가지인데요!
1기 신도시중에서도 역세권 등을 더 눈여겨봐야 할 포인트가 아닐까 합니다.
(물론, 역세권이 더 비싸겠지만.. 더더더 비싸질 여력이 많아진다는 이야기니까요!)
특별정비구역 내에서 진행되는 정비사업은 신속한 사업 추진을 위해 통합심의 절차를 적용한다고 합니다.
노후도시 특별법 이주 대책
이주대책의 경우 기존에는 시행사업자에게 의무가 있었지만, 특별정비구역에서는 지자체가 이주대책 수립을 주도하고, 정부가 이에 필요한 절차를 지원하게 됩니다. 특별정비구역의 각종 특례로 인한 초과이익 환수는 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했습니다.
노후도시 특별법 발의 계획
국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이라고 합니다.
다시 말해
노후도시 특별법이란 재건축 추진을 활성화 특별법
정부가 7일 발표한 1기 신도시 노후계획도시 정비 특별법 내용의 핵심은 안전진단과 용적률 규제를 대폭 완화해 재건축 추진을 활성화하는 것입니다. 이미 용적률이 높아 재건축이 쉽지 않았던 곳에 파격적인 혜택을 줘 보다 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 길을 열어주겠다는 취지입니다.
도시가 너무 넓어지는 건 도시 측면에서는 절대로 좋지 않습니다. 완전 비효율적인 거죠. 멀수록 교통 체증이 늘어나고 시간과 돈이 버려지는 것 이니까요. 아무리 GTX를 한다고 해도 고밀도 개발을 이길 수가 없습니다.
그래서 현재에도 교통이 편리하고 모든 인프라가 갖춰진 1기 신도시들을 고밀도 개발을 한다는 겁니다. 재건축 완화를 통해서!
우리가 1기 신도시 재건축에 관심을 가져야만 하는 이유죠!
우리나라의 1기 신도시 상황
1기 신도시인 분당·일산·중동·평촌·산본은 노태우정부의 대규모 주택공급계획에 따라 1990년대 초반 단기간에 대규모 물량이 입주했었습니다.
준공 20년이 지나 상당 부분 노후화가 진행됐지만, 분당·일산을 제외하면 대부분 용적률이 이미 200%를 넘어 현행 규제로는 재건축 사업의 수지타산이 맞지 않았습니다. 그렇다고 1기 신도시에만 용적률 완화 등의 혜택을 제공할 경우 형평성 논란으로 정치권은 물론 지역 갈등을 부추길 수 있다는 지적이 제기 돼왔었는데요. 그래서 몇몇 단지들은 리모델링을 하고 있고 하려고 계획 중이기도 했습니다.
노후도시 특별법의 적용 대상이 되는 곳
국토부에 따르면, 이번 특별법의 적용 대상이 되는 택지조성사업 이후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 택지는 모두 49곳입니다. 면적이 100만㎡에 미치지 못하더라도 인접·연접 지역을 묶어 특별정비구역으로 지정할 수 있는 만큼 더 많은 택지가 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
노후도시 특별법에 반대하는 목소리
김진유 경기대 교수는 “현재 신도시 도로나 상하수도 등 기반 시설이 현재 200%도 안 되는 용적률에 맞춰져 있는데 특별법으로 이를 350%, 최대 500%까지 올린다면 기반 시설 용량 부족에 직면할 수 있다”며 “마스터플랜 수립 과정에서 이에 대한 대책이 필요하다”라고 말했습니다.
노후도시 특별법 정리
1. 노후계획도시 개념은 나왔지만 아직 계획뿐!
2. 계속 이슈화될 예정이고 가장 확실한 호재!
3. 5층 이하 재건축은 끝, 중증 재건축의 시대 시작!
4. 중증 재건축에 관심을 가져야만 할 것!
5. 구 도심의 재건축 시장에 관심을 가져야만 할 것!
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