부동산

강남 재건축부터 시작된 '추가분담금' 공포

강남 재건축부터 시작된 '추가분담금' 공포 너무 높은 가격에 내놓은 재건축 아파트 보류지 매각이 연이어 무산되면서 조합원들의 추가 분담금이 많아지고 있다는 뉴스가 심심찮게 들리고 있습니다. 재건축아파트조합도 사업이기 때문에 보류지의 매각이 성사되지 않으면 그 분담금의 부담은 원조합원들에게 돌아갈 수 밖에 없는데요. 왜 이런 상황이 발생하고 있는지 한번 알아보겠습니다. 개포자이프레지던스 '추가분담금' 공포 23년 2월 3일 정비업계에 따르면 서울 강남구 개포자이프레지던스(개포주공4단지 재건축) 조합은 최근 조합원에게 추가 분담금 납부를 통보했습니다. 조합 보류지 매각이 실패한 데다가 최근 금리 인상 등으로 추가 이자 비용이 발생해서인데요. 전용 84㎡를 분양받은 조합원은 평균 2500만원을 더 내야 하는 ..

2023. 2. 14. 12:05

부동산

공공분양 뉴홈은 도대체 얼마나 싼건가? 돈이 되는가?

공공분양 뉴홈은 도대체 얼마나 싼 건가? 돈이 되는가? 현 정부의 첫 공공 주택 '뉴 홈' 사전청약 특별공급 경쟁률이 11.1 : 1을 기록했다고 합니다. 총 1381 가구 모집에 1만 5353명이 신청한 것인데요!​ 특히 미혼 청년을 대상으로 한 '청년 특공'은 최고 64 : 1을 기록했다. 서울의 청약 아파트들도 미분양에 송도에서도 미분양이 속출하고 있는 상황에서 이 정도의 상황이면 매우 성공적이라 할 만한데요! 공공분양 뉴홈은 도대체 얼마나 싼건지? 돈이 되는 건지 한번 알아보도록 하겠습니다. 공공분양 뉴홈은 도대체 뭔가? 청년, 무주택 서민들의 내집 마련 기회를 확대하기 위해 짓는 50만 호 공공분양 주택을 의미합니다. 나눔형, 선택형, 일반형으로 3가지 유형을 제공하고 획기적으로 내 집 마련 자..

2023. 2. 14. 03:00

부동산

서울 재개발 공부 (2030 서울생활권계획을 보면 돈이 보인다)

서울 재개발 공부 (2030 서울생활권계획을 보면 돈이 보인다) 조선시대의 정약용선생님이 그런말씀을 하셨죠! 아들아 절대로 서울을 벗어나지 마라! 아니 더 정확하게는 "한양의 4대문 밖으로 나가지 마라!!" 저의 꿈도 바로 한양의 4대문 안에 대지지분을 사는것인데요! 조선시대가 아닌 2023년 버전으로 말하자면, 지하철2호선 그린라인의 안쪽에 대지지분을 사는것입니다. ㅎ 그러려면, 일단 총알이 있어야 하고, 어디를 사겠다는 확신이 있어야 하는데요. 그러기 위해 열심히 돈을 모으고 열심히 공부를 하고 있습니다. 그 중에 오늘은 공부를 해보았습니다. 서울 재개발 유망투자처 서울시 생활권 계획 영등포구청역쪽 재개발이 가능할까요? 가능할만한 곳을 화가의 마음으로 그려보았는데요! 노후동 약 65% 과소필지 52%..

2023. 1. 30. 09:01

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재개발 타당성 검토 방법 1

재개발 타당성 검토 방법 부동산 입문 후 갭투에 대해 어느정도 접해보신 분들은 다음 투자레벨로 재건축이나 재개발로 눈을 많이들 돌리십니다. 재건축은 년식 및 안전진단 부분만 해결되면 그나마 진행이 순탄한데 재개발은 챙겨봐야할게 정말 많습니다. 재개발 추진 요건 [필수 조건] 1. 거주민 2/3이상 (약66%) 동의 필요, 재추진시에는 3/4 이상(75%) 동의 필요! (지역마다 상이) 2. 면적 10,000m제곱 이상 3. 노후 건축물 비중 2/3 이상 [선택 조건] - 1개 이상 해당 필수! 1. 과소필지 40% 이상 2. 접도율 40% 이하 3. 호수밀도 60 이상 재개발 / 재건축 용어 설명 전국에 어마어마하게 실력 좋은 화가분들이 그린 그림들이 많죠? 가칭 재개발 구역들! 그런 구역들에 실제 투자..

2023. 1. 24. 05:49

부동산

내가 만약 지금 서울에 투자를 한다면!? 여긴 진짜 사고싶고, 살고싶다

요즘 거의 여행, 맛집 이런 포스팅만을 올리고 있지만, 사실 제 블로그의 제목은 Don't waste your time입니다. 당신의 시간을 낭비하지마라. 이 문구는 '인타임'이라는 영화에서 따온 표현인데요. 영화를 보신분들은 아시겠지만, 인타임이라는 영화는 시간이 자신의 생명입니다. 팔에 시간이 찍혀 있고 그 현실의 시간이 똑딱똑딱 가면서 자신의 생명의 시간과 동기화가 됩니다. 그 시간이 0이 되면 사망하게 되는...그런 영화... 부자들의 동네에선 아무도 뛰지 않지만, 슬램가에서는 모두가 뛰어다니는 그런 현실을 잘 반영한 영화이죠. (개인적으로는 수작이라고 생각합니다.) 영화소개는 여기까지 하고요 여하튼 제 블로그의 제목은 거기 나오는 표현중 하나인, Don't Waste Your Time입니다. 저..

2022. 9. 9. 05:21

부동산

재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?!

재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?! 다시 짓겠다는 건 알겠는데... 어떻게 다르지? 부동산과 청약에 대해 관심을 갖기 시작하면 자주 보이는 단어들로 재개발, 재건축, 리모델링 등을 손꼽을 수 있는데요. 또한, 재개발, 재건축, 리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠다는 윤석열 당선인의 부동산 정상화 공약을 통해서도 이에 대한 내용을 자주 볼 수가 있게 되었습니다. 비슷해 보이지만 그 차이가 분명히 존재하는 세가지 종류의 의미에 대해 알아보도록 하겠습니다. 재개발이란? 재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후되었거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하는 사업을 뜻합니다. 또한 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해서 도시 환경을 개선하기 위..

2022. 5. 11. 05:25

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[재개발] 다세대, 연립 주택(빌라) 투자 전 알아야 할 기본 사항들

흔히 빌라라고 말하는 것들은 다세대주택, 연립주택입니다. 법적, 공식적으로 빌라라는 용어 자체는 없습니다. 그래도 다세대, 연립을 아우르는 말인 '빌라'를 사용하겠습니다. 빌라 투자 주의사항 1. - 저렴하게 사야 한다. 당연한 소리지만 빌라는 더욱더 저렴하게 사야 합니다. 왜냐면 재개발 물건이 아닌 이상에야 시세 차익이 크게 나기 힘듭니다. 저렴하게 살수록 그것이 곧 차익입니다. 매도 시 한 푼이라도 더 올려 받으려 하면 팔기 힘듭니다. 아래로 마진을 든든히 가져야 500~1000만 원 네고하여 매도하기도 쉽습니다. 저렴하게 매입하기 위해서는 장기간 임장이 필요합니다. 빌라의 특성상 매수매도가 쉽지 않습니다. 6개월 이상 임장을 다니며 천천히 입맛에 맞는 빌라가 원하는 가격에 나오기를 기다릴줄 알아야 ..

2022. 4. 13. 06:29

부동산

이제 청약의 시대는 저물었습니다. 이제는 재재의 시대입니다. (Feat. 대한민국 재건축 재개발 지도 Part1)

이번에 서울에 혼자 다녀올 일이 있었습니다. 가기전에 미리 가고 오는 비행기에서 읽을 책 한권을 구매했었죠. 그 책은 바로. 원래부터도 재건축, 재개발에 관해 관심이 많았고, 앞으로는 청약에 당첨되어 아파트를 산다는 건 정말 힘들것 같고, 재건축, 재개발만이 아파트를 살 수 있는 유일한 방법이라는 생각이 들던 요즘이었는데 딱 그에 맞는 책이 출간되었습니다. 청약의 신으로 불리우는 아임해피님의 신간, 대한민국 재건축 재개발 지도 책의 초입과 중반부까지는 재건축, 재개발에 대한 설명을 초보자도 알아듣기 쉽게 풀어서 설명해주십니다. 그리고 후반부에는 서울, 부산, 대구, 등등의 도시에서의 재건축, 재개발의 현황에 대해서 설명을 해주시고 유망한 곳까지 찍어주십니다. 물론, 이 책만 보고 투자를 해서는 안될 것 ..

2021. 12. 6. 05:44

부동산

"이제는 이 방법뿐.." 부동산전문가들이 아들 딸에게 권한다는 이것

저는 재개발이 현존하는 내집마련 방법 중 가장 좋은 방법이라 생각합니다. 그 이유에 대해서 이 글을 보시는 분들과 함께 공유하고 싶습니다. ​​ 재개발이 내집마련에 좋은 첫번째는 입주권에는 안전마진이 있기 때문입니다.​ 주변 신축 시세보다 30%정도 저렴하게 구입하는 방법입니다. 지역마다 차이는 있지만요. 보통 통계를 내보면 20-30%정도 저렴한거 같습니다.​​ 중요한 것은 부동산 시세상승으로 수익을 보는게 아니라는 점 입니다. 글자 그대로 안전마진이기 때문에 부동산 경매처럼 구입 당시 바로 수익을 보는 시스템입니다. ​​왜 주변시세보다 저렴하게 매수할 수 있을까요? 현재 실거주 가치가 없기 때문입니다. 즉, 당장 3년-5년간은 내집처럼 살 수 없다는 것입니다. 즉, 재개발 입주권은 사용할 수 없는 시..

2021. 11. 10. 05:50

부동산

[공부] 주택수에 안잡히는 매물들

주택수에 안잡히는 매물들은 어떤것들이 있을까요? ​ 그건 바로, 토지매물 중 재개발지역에서 가장 선호되는 도로 & 나대지 매물입니다. ​ 도로는 사업용토지로서 세금적으로 유리한 부분이 많습니다. 일단 다주택자 분도 취득세가 4.6%로 고정입니다. 또한, 재산세와 종부세 과세대상이 아닙니다. ​ 입주권(관리처분인가) 전 까지는주택수에 잡히지 않으므로 기존집의 비과세세팅 및 중과세에 해당되지 않습니다. ​ 토지 상태에서 매도시에도 사업용토지로 인정받으므로, 장기보유 특별공제가 가능하고 중과세(현행10%)가 적용되지 않습니다. 단점은 대출이 불가능하다는 점이고, 대체적으로 지목이 "대" 보다 감정가가(공시지가) 낮다는 단점이 있습니다. 또한 이주철거 단계에서 조합원에게 지급되는 이주비(대출) 문제에서도 소외받..

2021. 10. 28. 05:04