서면에서 가장 가까운 대단지 아파트, 서면아이파크!
서면아이파크는 전포2-1구역이 재개발된 곳인데요!
금일 서면아이파크의 최종 비례율이 확정 발표 되었습니다!!!
비례율은 바로바로!
158.57%인데요!
여기서 비례율이 과연 무엇이냐!
오늘은,
재개발의 비례율이 무엇을 의미하는지 한번 알아보겠습니다!!
재개발 사업은 간단히 말해 노후된 구도심 지역을 철거하고
새 아파트를 짓는 것인데요.
사업의 주체가 조합원, 즉 해당구역에
부동산을 소유하고 있는 사람들이 됩니다.
재개발도 사업이기 때문에
사업의 구조를 먼저 이해해야 되는데요.
간단하게 정리하면,
조합원들의 부동산을 가지고
철거 후 신축 아파트를 분양해서
돈이 남으면 조합원들이 나눠 가지고
부족하면 분담하는 구조입니다.
예를 들어 보겠습니다.
재개발 A구역에
1억짜리 주택을 보유한
조합원이 1,000명 있습니다.
사업비를 4,000억 들여 (철거, 신축 등)
신축 아파트 3,000세대를 짓고
1,000 세대는 1억에
기존 조합원에게 분양하고
나머지 2,000세대는 2억에
일반 분양을 했습니다.
정리하면,
1) 조합원들의 총 부동산 금액 = 1,000억
2) 아파트 분양 수익 = 1 x 1,000 + 2 x 2,000 = 5,000억
3) 총 사업비 = 4,000억
조합원의 부동산 1,000억을 가지고
1,000억의 수익을 냈습니다.
(아파트 분양수익 - 총 사업비)
이를 비례율 100%라고 하고
나눠 가지거나 분담할 돈이
없다는 것을 의미합니다.
앞서 봤던 내용들을 재개발 용어로 표현하면
1) 조합원들의 총 부동산 금액 = 종전자산평가 금액
2) 아파트 분양 수익 = 종후자산평가 금액
3) 총 사업비 가 됩니다.
일반적으로 비례율이 100% 이상이 되어야
재개발 사업이 진행이 됩니다.
이는 상식적인 이야기로
조합원 입장에서 1억 상당의 부동산을 제공했는데
추후에, 8천 만원으로 그 가치를 쳐준다고 하면
사업이 추진될 가능성이 낮아집니다.
즉, 기존에 재개발 사업이
어느 정도 진행되고 있던 구역은
기본적으로 사업성이 100% 이상은
될 가능성이 높습니다.
재개발은 크게 아래의 단계로 진행되는데요.
외우기 쉽게
"조합이 사업을 관리한다"
1) 조합설립
2) 사업시행인가
3) 관리처분인가
4) 이주/철거
종전자산평가(조합원 부동산 감정평가)는
사업시행인가 직후 진행되고
종후자산평가(일반분양)는
이주/철거가 마무리되가는 시점에 진행 됩니다.
여기서 다시 한 번 예를 들어보겠습니다.
재개발 B구역에
조합원이 1,000명 있었고
사업시행인가 직후 모두 1억원의
감정평가를 받았습니다.
앞선 사례와 동일하게
사업비를 4,000억 들여
신축 아파트 3,000세대를
지을 예정입니다.
그런데, 일반 분양 시점에
주위 신축 아파트 가격이 급등하여
기존 조합원 1,000 세대에는
그대로 1억에 분양하고
나머지 2,000세대를 2.5억에
일반 분양을 했습니다.
1) 종전자산평가 금액 = 1,000억
2) 종후자산평가 금액 = 1x1,000 + 2.5x2,000 = 6,000억
3) 총 사업비 = 4,000억
비례율이 200%가 됩니다.
비례율 200%라는 말은 권리가액*이 감정평가 금액의
2배가 된다는 말입니다.
* 권리가액 = 감정평가금액 x 비례율
즉, 조합원 입장에서는 2억의 권리가 생기기 때문에
1억으로 아파트를 분양받고고, 1억이 남기 때문에
현금 1억을 추가로 받을 수 있습니다.
이것이 바로 재개발 투자의 매력입니다.
재개발에 투자할 때는 가장 중요한 것이 상상력입니다.
보통 그 곳에서 오래 살거나 그 주변에 대해 잘 알고 있는 사람일 수록
상상력을 발휘하기 힘들어지는 것 같습니다.
이 곳이 어떻게 변하게 될지 상상을 해보는 것이 큰 도움이 되는 것 같습니다.
재개발투자에선..
예를 들어 아래와 같은 사진들을 한번 보시죠.
물론, 재개발은 시간과의 싸움이기도 하고
운도 필요하기도 합니다. ㅠ_ㅠ;;
그래도 그 시간이 지나면
열매가.....
풍성.....
종전자산금액은 조합에 문의하는게 제일 빠릅니다.
예를 들어 종전자산금액이 2000만원이라고 하면!
(재개발의 물건들이 대개 종전자산금액이 크지 않죠.ㅎㅎ)
2천만원의 15.5% = 310만원
에서 15.4% 세금이 477,400원
3,100,000만원에서 477,400원을 빼면~
2,622,600원을 받을 수 있을 것으로 보여집니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 내가 만약 지금 서울에 투자를 한다면!? 여긴 진짜 사고싶고, 살고싶다 (28) | 2022.09.09 |
|---|---|
| 창원 반도 유보라 펜트하우스 구경하기!! (35평에 펜트하우스가 가능해??!!??) (17) | 2022.07.10 |
| 김해 내동 홍익그린빌 재건축 추진 관련 임장 (정비구역 지정 사전 타당성 검토 신청 동의서 징구중) (22) | 2022.07.06 |
| 과거 기준금리가 인상되었을때 주택시장은? (16) | 2022.06.13 |
| 재건축, 재개발, 리모델링의 차이점?!?! (16) | 2022.05.11 |
| GS건설 강서자이 에코델타 청약에 대한 모든 것!! 5월 오픈예정!!! 미리미리 준비해서 청약 당첨의 기쁨을 맛보세요! (12) | 2022.05.02 |
| 센텀 아스트룸 SK뷰 분양 정보 총정리!! (반여1-2구역 재건축) (12) | 2022.04.29 |
