서면아이파크 비례율 143.07%에 부과되는 세금

1. 재개발 재건축 조합원 종전자산의 성격

법인의 주주가 법인에 현물출자를 할 경우 부동산을 법인에게 양도하고 그 대가로 주식을 받는 것과 같이 재개발 재건축 조합원도 소유한 건물과 부속 토지를 정비사업조합에 현물 출자하게 됨.

즉, 조합원의 종전자산은 현물 출자임.

 

2. 법인의 부동산 현물출자와 재개발 조합의 현물출자와의 차이

법인의 현물 출자는 부동산의 양도로 보아 양도소득세가 과세됨.

조합의 현물출자는 '조시 및 주거환경 정비법'에 따라 현물출자한 조합원은 사업시행 완료후 건설된 주택의 관리 처분 계획에 따라 재개발 재건축한 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다. 

 

여기서 환지란

3. 조합원이 입주권과 청산금을 교부 받는 경우 양도소득세 또는 배당소득세가 부과 됨.

 

#. 양도 소득세가 부과되는 경우

조합원이 관리 처분 계획에 따라 새 아파트 입주권과 청산금을 교부 받을 때 양도소득세가 과세됨.

예) 종전자산 감평가 - 2억

관리 처분 계획 비례율 - 143%

권리가액 - 2억 8,600만원 (2억 X 143%)

조합원 분양가 - 2억 5,000만원

청산금 환급 - 3,600만원에 대한 양도소득세 부과

※권리가액이 조합원 분양가보다 낮아 청산 환급금이 없을 경우에는 양도세 없음.

 

#. 배당 소득세 부과의 경우

관리 처분 계획이 아닌 조합의 해산으로 인한 잔여 재산의 분배로 취득하는 금전 기타 재산에 대해서는 배당소득으로 보아 조합에서 15.4%를 원천징수하고 당해 금액이 2천만원 이상이면 종합소득세 대상이 됨

※ 관리 처분 계획에 의하지 않고 추과 분담금을 경감하거나 추가 금전을 지급하는 경우 당해 자금은 배당소득으로 볼 가능성이 매우 큼.

 

4. 서면 아이파크 조합원들은 이번 비례율 143.07%을 조합 총회에서 관리 처분 변경 결의 승인되면 분양금액보다 높은 권리가액 해당조합원만 양도소득세 적용됨.

당연히 비과세 기준도 적용될 것임.