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서면에서 가장 가까운 대단지 아파트, 서면아이파크!

서면아이파크는 전포2-1구역이 재개발된 곳인데요!

 

금일 서면아이파크의 최종 비례율이 확정 발표 되었습니다!!!

비례율은 바로바로!

 

158.57%인데요!

 

 

 

여기서 비례율이 과연 무엇이냐!

 

 

 

오늘은,

재개발의 비례율이 무엇을 의미하는지 한번 알아보겠습니다!!

재개발 사업은 간단히 말해 노후된 구도심 지역을 철거하고

새 아파트를 짓는 것인데요.

사업의 주체가 조합원, 즉 해당구역에

부동산을 소유하고 있는 사람들이 됩니다.

재개발도 사업이기 때문에

사업의 구조를 먼저 이해해야 되는데요.

 

 

간단하게 정리하면,

조합원들의 부동산을 가지고

철거 후 신축 아파트를 분양해서

돈이 남으면 조합원들이 나눠 가지고

부족하면 분담하는 구조입니다.

예를 들어 보겠습니다.

재개발 A구역에

1억짜리 주택을 보유한

조합원이 1,000명 있습니다.

사업비를 4,000억 들여 (철거, 신축 등)

신축 아파트 3,000세대를 짓고

1,000 세대는 1억에

기존 조합원에게 분양하고

나머지 2,000세대는 2억에

일반 분양을 했습니다.

정리하면,

1) 조합원들의 총 부동산 금액 = 1,000억

2) 아파트 분양 수익 = 1 x 1,000 + 2 x 2,000 = 5,000억

3) 총 사업비 = 4,000억

 

조합원의 부동산 1,000억을 가지고

1,000억의 수익을 냈습니다.

(아파트 분양수익 - 총 사업비)

이를 비례율 100%라고 하고

나눠 가지거나 분담할 돈이

없다는 것을 의미합니다.

앞서 봤던 내용들을 재개발 용어로 표현하면

1) 조합원들의 총 부동산 금액 = 종전자산평가 금액

2) 아파트 분양 수익 = 종후자산평가 금액

3) 총 사업비 가 됩니다.

 

전포 2-1구역 서면아이파크의 최종 비례율은?? (해산총회)

일반적으로 비례율이 100% 이상이 되어야

재개발 사업이 진행이 됩니다.

 

이는 상식적인 이야기로

조합원 입장에서 1억 상당의 부동산을 제공했는데

추후에, 8천 만원으로 그 가치를 쳐준다고 하면

사업이 추진될 가능성이 낮아집니다.

즉, 기존에 재개발 사업이

어느 정도 진행되고 있던 구역은

기본적으로 사업성이 100% 이상은

될 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

 

 


재개발은 크게 아래의 단계로 진행되는데요.

 

외우기 쉽게 

 

"조합이 사업을 관리한다"

1) 조합설립

2) 사업시행인가

3) 관리처분인가

4) 이주/철거

종전자산평가(조합원 부동산 감정평가)는

사업시행인가 직후 진행되고

종후자산평가(일반분양)는

이주/철거가 마무리되가는 시점에 진행 됩니다.

여기서 다시 한 번 예를 들어보겠습니다.

재개발 B구역에

조합원이 1,000명 있었고

사업시행인가 직후 모두 1억원의

감정평가를 받았습니다.

앞선 사례와 동일하게

사업비를 4,000억 들여

신축 아파트 3,000세대를

지을 예정입니다.

그런데, 일반 분양 시점에

주위 신축 아파트 가격이 급등하여

기존 조합원 1,000 세대에는

그대로 1억에 분양하고

나머지 2,000세대를 2.5억에

일반 분양을 했습니다.

1) 종전자산평가 금액 = 1,000억

2) 종후자산평가 금액 = 1x1,000 + 2.5x2,000 = 6,000억

3) 총 사업비 = 4,000억

 

 

비례율이 200%가 됩니다.

비례율 200%라는 말은 권리가액*이 감정평가 금액의

2배가 된다는 말입니다.

* 권리가액 = 감정평가금액 x 비례율

즉, 조합원 입장에서는 2억의 권리가 생기기 때문에

1억으로 아파트를 분양받고고, 1억이 남기 때문에

현금 1억을 추가로 받을 수 있습니다.

 

이것이 바로 재개발 투자의 매력입니다. 

 

 

 

 

전포 2-1구역 서면아이파크의 최종 비례율은?? (해산총회)
전포 2-1구역 서면아이파크의 최종 비례율은?? (해산총회)

 

 

재개발에 투자할 때는 가장 중요한 것이 상상력입니다. 

 

보통 그 곳에서 오래 살거나 그 주변에 대해 잘 알고 있는 사람일 수록 

 

상상력을 발휘하기 힘들어지는 것 같습니다. 

 

이 곳이 어떻게 변하게 될지 상상을 해보는 것이 큰 도움이 되는 것 같습니다. 

 

재개발투자에선..

 

 

 

예를 들어 아래와 같은 사진들을 한번 보시죠. 

 

 

이랬던 곳이....
이렇게 변했습니다.
이랬던 곳이....
이렇게 변하구요....
이 곳을 보고 상상을 해봅니다.

 

 

 

 

 

 

 

이런 그림을..

 

물론, 재개발은 시간과의 싸움이기도 하고

 

운도 필요하기도 합니다. ㅠ_ㅠ;;

 

그래도 그 시간이 지나면 

 

열매가.....

 

풍성.....

 

 

전포 2-1구역 서면아이파크의 최종 비례율은?? (해산총회)
전포 2-1구역 서면아이파크의 최종 비례율은?? (해산총회)

 

종전자산금액은 조합에 문의하는게 제일 빠릅니다. 

 

예를 들어 종전자산금액이 2000만원이라고 하면!

(재개발의 물건들이 대개 종전자산금액이 크지 않죠.ㅎㅎ)

 

 

2천만원의 15.5% = 310만원

 

에서 15.4% 세금이 477,400원

 

3,100,000만원에서 477,400원을 빼면~

 

2,622,600원을 받을 수 있을 것으로 보여집니다. 

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댓글

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  1. 이전 댓글 더보기
  2. 잘보고 공감하고 갑니다 ~
    2022.06.18 08:57 신고
  3. 부산의 정비사업이 활발해서 기대가 큽니다.ㅎ
    2022.06.18 09:28 신고
  4. 포스팅 잘보고 가요~
    좋은 주말 보내세요:)
    2022.06.18 09:55 신고
  5. 포스팅 잘 보고 공감누르고 갑니다
    2022.06.18 10:06 신고
  6. 포스팅잘보고 갑니다
    언제나 감사하고,
    언제나 기뻐하고
    만나는 사람마다 웃음꽃을 전하는
    내 생애 가장 기쁜 날이 오늘이게 하소서!
    휴일 주말 잘보내세요 ^^
    2022.06.18 10:16 신고
  7. 🤗....
    포스팅...
    자~알 보고 갑니다..^^~~
    2022.06.18 10:23 신고
  8. 요새 저희부모댁도 재개발때문에 시끄러운데.. 읽어보니 도움이되네요~
    2022.06.18 11:30 신고
  9. 익명
    비밀댓글입니다
    2022.06.18 12:52
  10. 재개발 잘 되면 돈 안 들이고 새집이 생기는 거군요.ㅎㅎ
    2022.06.18 13:16 신고
  11. 와 쉽게 예를 들어주셔서 이해가 잘 되네요 ㅎㅎ
    2022.06.18 13:30 신고
  12. 선구독하고 공감 누르고 갑니다
    2022.06.18 13:54 신고
  13. 좋은글 감사합니다
    2022.06.18 17:00 신고
  14. 포스팅 잘 보고 갑니다
    2022.06.18 17:08 신고
  15. 조합이 사업을 관리한다^^ 잘보고갑니다
    2022.06.18 19:05 신고
  16. 오 ㅋ 재개발 투자의 매력 멋집니다!
    용적률 높네요
    2022.06.18 23:12 신고
  17. 좋은분양정보 잘보고 갑니다~^^ 행복한 주말 되세요~~
    2022.06.19 08:34 신고
  18. 좋은 정보 잘 보고 갑니다. 행복한 저녁 되세요.
    2022.06.19 20:49 신고
  19. 재개발 지역의 투자 정보 잘보고 갑니다^^
    2022.06.19 21:06 신고
  20. 부동산 투자 관심 있는 분들에게 아주 유용한 정보입니다^^
    2022.06.20 09:26 신고
  21. 이래서 재개발 되는 지역에 투자하는 분들의 관심이 높아지는건가요?
    잘보고 갑니다
    2022.06.21 00:49 신고